文档介绍：2011年10月张家口房地产调研报告下
区域项目情况-写字楼调研
项目名称
新东亚时代广场
位置
高新区胜利中路主干道西侧
建筑面积
260000平方米
开发商
新东亚房地产
容积率
23>.8
绿化率
/
使用率
80%
户型
50-200平米写字楼公寓酒店
售价写:
4500
商铺
18000元/平米
项目定位
“时代广场;是集餐饮、住宿、购物、娱乐为一体的大型一站式购物中心
项目客群
投资客户/私营业主/大型百货公司
项目
优劣势
项目优势:开发商品牌优势/周边配套环境成熟/客户资源丰富
项目劣势:价位高,区域同质项目较多竞争压力大。
区域项目情况-写字楼调研
项目名称
容辰庄园写字楼
位置
桥东区红旗楼
建筑面积
开发商
方正房地产
容积率
绿化率
/
使用率
78%
户型
30-2000平米写字楼公寓酒店
售价写:
5500
商铺
未定
项目定位
张家口地标性综合高档5A写字楼
项目客群
投资客户/私营业主/中小企业
项目
优劣势
项目优势:开发商品牌优势/商圈优势/周边配套环境成熟/客户资源丰富/位置极佳
项目劣势:价位高。
区域项目情况-写字楼调研
通过上表我们可以看出高新区楼盘项目体量主要在10万-20万平米之间,没有超过30万平米,充分说明了张家口写字楼市场正处于初级阶段,但随着宏观政策的影响及住宅土地的稀缺与价格的攀升,本地房地产开发商将写字楼及商业地产的开发放置前沿,由于张家口居民投资渠道单一未来商业写字楼商场将迎来一波极大地投资热潮。
总结
从张家口市在运营的写字楼市场来看,目前中高档写字楼项目市场供应量最高,此类写字楼以投资型购买、企业自用购买成为此阶段写字楼市场的主要消化群体。随着本市经济的快速发展,写字楼的需求势必进一步扩大,尤其是部分中小企业的需求力有上升的趋势。项目都是以先出售后出租的形式推向市场。
根据张家口市目前经济发展状况,以及前述写字楼市场现状,我们认为在未来一段时间内,张家口市写字楼市场将呈现高标准、准甲级、5A级写字楼陆续入市,三产的迅速发展将为张家口市写字楼市场带来较强需求,但现有写字楼客户也将面临办公空间的升级,高标准写字楼需求增加,未来写字楼项目仍然以散售为主,以40-200平方米为主力户型,多为投资型购买,大面积需求的客户呈缓慢上升趋势。
商铺
总结
张家口现有繁华商业街主要集中在“解放大街、至善街、明德路”上。由于市政府在桥西,因此作为老城区的桥西区比桥东区的商业更发达。底商具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。业态多样化,改变了商业的布局。社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、折扣店、蔬菜市场等,还有餐饮、美容美发店等休闲娱乐商店等综合性、多元化的商业业态。
投资前景看好,催生了新的商机。底商的开发建设正在经从混乱无序到整体规划的变迁,由散、乱、差到集中合理的布局建设,带来了许多新的商机。
总结
作为城市发展的新坐标,一些成规模的商业项目孕育而生,如“金鼑世纪城的6层综合商业、欣盛东苑的5层综合商业、容辰庄园的延街、尚峰国际、维多利亚广场”,共性:占据了张家口主要的干路有着良好的发展前景。价格基本在10000-30000元之间
张家口新建住宅都有配套底商,作为投资由于供不应求的关系,商铺的价格与项目位置关系不大,无明显价格差异,总体底商价格在10000-18000元之间
从店铺的分割来看,综合商业多以商场反租及联营方式进行摊位的切割,而投资型底商多为地上一至二层的商业配地下室。开间面积多为50-120平米,且缺乏统一管理。
工业项目
总结
张家口工业用地多为本地工厂使用,由于张家口正在进行市区内大中型企业向产业园区迁移的过程,工业土地市场开始活跃,大批工业制造厂房、物流仓库开始新建。但工业地产尚未形成。
随着张家口土地供应紧张。一些中小企业很难获得土地将转而开始向工业区内工厂开始租赁,提供了很好的发展性。
目前在同区域内已有新东亚房地产进入开发了IT数码城,但其主要目的是为下属投资企业建设厂房兼顾散售SOHO公寓为区域内工厂做配套。现其项目厂房部分已开工建设,总建筑面积约9万平米,其中厂房2栋为自用,综合楼一栋研发楼一栋,,,面积100-1500平米自由组合。售价为2800元/平米(目前无成交)。
作为张家口本地知名房地产开发商的首个工业项目,对本案有着深远的意义不仅可在其规划中借鉴同时也可在客户资源上进行交流。
四、项目调研结果分析
1、土地及建安
土地供给
国有建设用地供应总量。2011年度本市中心城区、宣化