文档介绍：2011年11月保山市万和华府营销推广策略
[万和华府营销推广策略]
深圳达美思
2011年11月
前言:
基于局势的演变、项目的推进、认识的深入,此次方案是对前次方案的细化和补充,并希冀以此为浙商万信的宏图伟业贡献我们的绵薄之力。
项目营销必须直面的两个前提:
13>.目前阶段的地产行业局势
·国内地产巨头绿城集团麻烦不断。从“海航收购门”、“信托门”到而今的“被破产”, “绿城将倒”的传言一直甚嚣尘上;
·万科执行副总裁肖莉,“我们可以看到销售不断萎缩的趋势,尤其是在大城市,价格已开始逐渐缓缓下降,因此我们认为,即便是那些有能力购房的买家,也将选择等待,因为他们期望价格进一步下降。”
·上海、北京、深圳等一线楼市再陷低迷,新房、二手房量价携手齐跌,开发商重拾价格战手段,或明或暗开始降价;
·11月6日,温家宝表示,下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。
地产局势—流言纷乱、市场低迷
,目前的国际国内局势都不容乐观,并且地产相关政策在短期内基本不存在大的转向的可能;
,保山楼市目前尚算平稳,各种政策对保山暂无大的影响,但未来心理影响不容忽视;
,我们的营销举措应适当谨慎,在基于项目的安全销售前提下,再去争取尽可能大的利润。
小结:
保山特点—中小城市、容量有限
。主要有五种人群:事业单位(比如公务员、教师、金融系统职工等)、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群;
,成熟度较低。城市规模较小,外来人口少,吸引外地购房者相对困难;
。在中小城市中,价格往往是消费者购房时最关心的因素,属于典型的“价格型市场”;
4. 消费水平呈现20/80法则。中小城市的消费水平呈现出异常突出的20/80法则,特别是在中高端消费领域,80%的消费来自那20%的经济收入较高者。
针对中小城市特点的地产营销策略
、清晰,别太深奥。给项目一个准确、清晰的定位,受文化程度及社会观念影响,在中小城市必须充分考虑人们的审美习性和接受能力,市场定位别太深奥、抽象;
。大城市中,报纸和电视媒体广告可能是开发商宣传的主阵地。但在中小城市实效更好的往往是户外广告、工地围墙、道旗、条幅、小传单等;
、体验营销更具实效。绕上一圈都是亲戚朋友,在中小城市口碑传播速度快、范围广;由于产品理解不够,中小城市客户注重眼见为实,可针对性进行样板区等体验式举措;
。在中小城市搞个大型的促销活动,就会传遍整个城市。同时打折、送家具、电器,客带客免物业费等利益驱动即使对豪宅销售往往也有不错的效果。
基于目前行业局势以及保山作为中小城市的特点,我们确定总的推广思路:
在保持项目高档形象的同时,加大销售促进的指向性,践行务实的推广体系。
万和华府再认识---十大价值,典范保山:
品牌:致力十年,三业并举,创保山优质生活
区位:火车站站前经济圈,揽尽城央万千繁华
配套:奥林匹克体育中心,近享身与心的放逐
温泉:41度社区私家温泉,咫尺即可休闲理疗
建筑:浓郁北美风情建筑,彰显尊贵豪门风范
景观:6000㎡豪阔社区水景,涵养盛世名门雅趣
产品:独栋、联排、叠拼、洋房、空中别墅齐集共享
品质:以沿海精品项目为蓝本,精雕细琢传世建筑
材质:集成众多顶级建材,领创保山科技豪宅
物管:引进国际品牌物管,呈现极致尊荣生活
……
项目的综合素质无疑是可以领袖保山的,
但是否能实现高于市场2000元/平米甚至更多的售价?
经过系统分析,我们认为
其实问题不是价格,
而是价格的支撑要素是否到位!
也就是说是否能够让消费者感觉到
物有所值甚至物超所值!
如何去支撑价格------
这需要有全面的谋略,更要有系统的执行。
支撑一.
好房子自己会说话。尤其是中小城市,尤其是高端项目,
要更重视产品及环境营造以及体验性展示。
支撑二.
再漂亮的姑娘,也需要适当的美容、化妆--以系统的整合
营销建立项目高端形象,在最短的时间内最大程度的传播
项目的价值魅力,以形成市场的价值期待。
所谓美容、化妆,最为重要的是确立项目的
自身地位、独特价值以及形象气质。
我们认为:
所谓自身地位,核心是确立项目在城市乃至城际间的地位;
所谓独特价值,则是项目具有的多数其他项目没有的价值;
所谓形象气质,可重点渲染项目的档次或未来的生活形态。
经过深入分析,
我们将项目的自身地