文档介绍：PROPHASE PLANNING REPORT
中捷殷陈项目前期定位报告
山东中捷置业有限公司
HI ! 济南!
目录 Directory
第一部分市场背景解读
第二部分项目本体解读
第三部分潜在客群解读
第四部分项目定位
第五部分物业发展建议
未来市场
情况预判
第一部分:市场背景解读
城市解读
济南市场
发展概况
区域市场
情况
◎城市解读
2006-%的速度增长,2010年实现生产总值3910亿元,%,人均GDP达到8399美元,;今年前三季度,济南实现国民生产总值超过3000亿元,% 。
——济南市居民有良好的经济基础,较好的支付能力
据2010年第六次全国人口普查结果,济南户籍总人口603万,流动人口达到178万,常住人口总数681万,其中市辖六区433万;预计未来五年市区每年新增户籍人口7万,总数约35万
——济南市有较大的人口基数
济南东部主城区常驻人口总数为130万,其中20-%,计35万人
——济南东部主城区青年群体基数约占近3成,有较大的刚性需求
2001-2011年济南市房地产市场发展概况
2001-2003
起步阶段
均价:2000元/平米
初步发展阶段
均价:4000元/平米
快速发展阶段
均价:6500元/平米
规模化发展阶段
均价:8500元/平米
◎济南市场发展概况
2004-2007
2008-2009
2010至今
◎济南市场发展概况
2011年1-, ,,。 2011年5月份以来,土地供应量开始增加,土地成交量较大。9月份以来土地多为底价成交。
◎济南市场发展概况
2008年成交185万㎡,,2009年为历史最大成交量:,316万㎡;2010年成交256万㎡,2011年1-㎡(8月份开始小幅下降)。
2011年5月之前成交价呈上升态势,9月份价格首次回落,%,%,10月份价格进一步降低,%,%。
小结:目前市场上畅销楼盘均以控制总价、主打经济型户型,并以刚需首置客户为主,以此来规避政策风险,得到市场良好的回报。
2011年济南上半年畅销楼盘TOP6
项目名称
成交情况
畅销户型
销售额(亿元)
成交套数
成交面积(万㎡)
均价
畅销户型
总价区间(万元)
畅销原因
绿地国际花都
1928 %
20
6300
85-90㎡两房、105㎡左右三房
55-72
总价低、户型通透、直通西客站
12
恒大城
1260 %
7300 (1500精装)
92-99㎡两房、 100-120㎡三房
69-90
价格低、品牌、景观园林豪华
恒大名都
801 61%
7265 (1500精装)
92-101㎡两房、100-120㎡三房
65-87
价格低、品牌、景观园林豪华
696 %
9200
95-99㎡两房、120-130㎡三房
87-120
地段、小区规划、品牌、学校
687 86%
8684
55㎡一房、95-115㎡三房
43-100
总价适中、户型设计合理、品牌影响
599 %
多层7400
高层6700
85-115㎡两室、110-117㎡三室
60-82
总价低、户型合理、配套齐全
一、市场存量较大,去化有待时日
二、价格平稳,三季度略有小幅下挫
三、“品牌”+“刚需产品”+“低总价”成为市场成交主旋律
◎济南近阶段房地产市场特征
五、各大楼盘应市积极改变营销策略
四、济南市场供应结构性矛盾突出、刚需未充分释放