文档介绍：2011年4月23日青岛茶山·大院二期市场报告2
区域发展规划
青岛市行政区划共辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。
青岛新城市规划确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略,规划提出:依托济青高速、胶济铁路,形成“中心城区——胶州——平度——济南”发展轴,重点发展胶州市,平度市并与半岛城市群的潍坊、淄博、济南市相协调。
根据规划平度为以外向型出口加工业和农副产品生产加工业为主导的次中心城市。
行政区划
平度市是山东省面积最大的县级市,地处山东半岛中心,是“大青岛”城市框架的重要组成部分,位于青岛市“1小时经济圈”内,便利联接青岛、烟台、潍坊三市,具备承接三市经济要素及产业转移的优势。
境内有济青、潍莱、威乌高速公路,青新(银)高速,同三高速,德龙烟铁路,804省道等多条交通要道通过。
地理位置
一环:改造城市外环路,形成大营路至外环路一流城市景观带;
两轴:南北以大营路——常州路为轴线,东西以红旗路为轴线推进旧城改造;
三组团:重点发展以李园行政区为核心的西北部组团、以城关商务中心为核心的东北部组团、以生态商务区为核心的南部组团。
建设规划
居住用地:原居住用地主要分布在青岛路以北,新建居住用地集中于东部新城及现河两岸。
工业用地:主要分布在城区南部、东部,另有少部分分布于老城区。
商业金融:集中在人民路、郑州路、青岛路、常州路围合范围内。
文化娱乐:位于红旗路西端。
行政办公:集中于人民路、红旗路两侧。
城市功能
人口增长
平度的城市辐射性显弱,对外来人口的吸纳力不强;人口自然增长率较低,对房地产市场的支撑作用有限。
三大产业
经济实力不断增强,产业结构持续优化,三大产业比由143>.8::::。
居民收入水平稳步提高,2010年城镇居民可支配收入18317元,%,农民人均纯收入9892,%。当地居民购买力后市空间巨大。
人均收入
单位:元
平度近年来的固定投资额保持稳定增长,自06年以来年均增长速度保持在20%以上,。
固定投资额的不断增长将使得区域的整体房地产发展环境得到有效改善,区域的城市化进程将不断加快。
固定投资
单位:亿元
房地产开发
,竣工面积29万平米,,(不含安置房)。
从整体市场投资情况来看,市场投入量相对平稳,区域房地产市场健康运行发展。
单位:亿元
单位:万平米
开发物业占比
年度施工面积中,,%;,%;,%;,%。
从房屋用途来看,开发项目以住宅为主,其它功能为辅,办公物业的开发比例偏低。
一是以建设完善环城大道为核心,构建通达快捷的城乡交通体系。围绕打造一流城市景观带,,投资1亿元实施厦门路向西贯通、苏州路中段贯通、人民路西段等道路翻建工程,加快建设总投资4亿元的309国道、206省道、三城路等主干道路大中修工程。二是以
“两轴”、“四组团”核心项目为突破,做大做强中心城区。加快推进投资55亿元的上海景港组合项目、28亿元的南通中高红旗路西端贯通片区改造项目、23亿元的香港佳龙腾常州路南端两侧改造项目,三年内将完成建成区内53个村庄改造,今年集中突破15个村庄。
三是以重点中心镇培育为突破,全面加快小城镇建设。沿大营路、309国道、青新高速等交通干线培育打造南村、灰埠、明村、蓼兰等重点小城镇。其中,重点推进投资30亿元的南村裕龙北美风情小镇项目,三年内完成全部投资,建筑面积50万平米。目前规划设计已基本完成,正在组织倒地、兑付补偿费。
区域规划
本案所在的西北组团为政府规划的核心政务板块,随着平度城市化进程加快, 未来升值潜力巨大;
整体经济发展势头良好,产业结构合理,优质企业成群;居民收入水平稳定攀升,人均购买力、消费力较强,置业需求较旺盛;
区域商业目前呈“向心”型发展,主要集中于老城中心一带,随着政府“组团式”规划布局的建设,未来商业应向“离心”型发展趋势迈进,各组团将形成自有的商业中心,以分担城市功能。

小结
房地产供需分析
08年以来,平度城市化进程速度加快,拆迁规模加大,外来开发商的进入,也加快了区域楼盘的开发节奏,房地产市场处于快速发展期。
平度距离青岛相对较远,地产项目