文档介绍：2011年6月17日大连金州中海·馨园营销报告书
中海·馨园
营销报告书
2011-6-17
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第一部分:销售背景分析
一、市场背景分析
1、10年至11年上半年交易数据分析
2、总体供应量分析
3、馨园区域板块特征分析
4、依据市场背景的馨园消化量、消化周期分析
二、竞争背景分析
1、竞争市场楼盘的筛选
2、价格分析分析
3、供应户型结构分析
4、供应量、消化量分析
目录
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三、馨园背景分析
1、SWOT分析
2、规划、户型分析
3、依据市场和馨园特点的价格体系初步判定
第二部分:营销推广
一、总体策略
二、推广阶段划分与时间的初步界定
三、营销目标
1、工程工期的初步界定
2、对比竞争对手的馨园营销周期及各期消化量初步界定
3、营销目标
目录
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31>.1营销目标的前提
四、目标客户群锁定
1、客层来源分析
2、客层年龄分析
3、客层职业分析
4、客层置业目的分析
5、客层关注要素分析
6、本案一期目标客户锁定
五、营销推广计划
1、推广计划
2、依据推广计划的媒体选择
3、媒体选择计划
目录
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六、包装
1、logo、标准色调
2、售楼处的包装策略
3、围挡
4、导视系统
第三部分、销售
一、销售策略
二、销售执行方案
三、促销方案
目录
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第一部分:销售背景分析
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1、10年至11年一季度房地产交易数据分析
金州区2010年房地产发展数据:
—成交量110万平米,同比增长16%;
—成交金额40亿,同比增长21%。
结论:
从上面的数据可以看出,金州市房地产2010年发展健康、良好、迅速,年均增幅在500元以上。
2011年一季度房地产交易数据
—一月成交94套;
—二月成交133套;
—三月成交344套。
结论:
从11年一季度交易数据来看,只相当于10年的一半不到,没有顺承10年良好的发展态势,市场突然冷淡。
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第一部分:销售背景分析一、市场背景分析
1、10年至11年一季度房地产交易数据分析
分析结论:
从10至11年第一季度交易数据来看:
在市内四区可供开发的土地日益稀缺及价格高昂和金州城市定位的快速发展的条件下,开发商将目光集中在这里,大开发商陆续进入,致使竞争加大;
金州的城市人口在工业化城市定位基础上增加幅度较快,产生了一定需求,在较小的市场供应量基础上,体现开发热度,但工业化人口增长对房地产需求具有滞后效应,在供给迅速加大基础上会形成市场的突然冷淡;
金州房价在与市内四区边缘及开发区普通地带存在价格差距产生了挤压需求,现在这种价格差日益接近,房价挤压产生的购买需求正在衰减。
以前政府出台的房地产控制政策的效应逐步体现,加以媒体宣传方面的全国性拐点论,导致持币待购现象严重;
通货膨胀导致客户购房谨慎性较大,观望性客户所占比例上升过快。
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第一部分:销售背景分析一、市场背景分析
1、10年至11年一季度房地产交易数据分析
分析结论:
从10至11年第一季度交易数据来看:
综上所述,11年下半年房地产市场的市场形势严峻,销售压力较大,价格提升空间有限。
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第一部分:销售背景分析一、市场背景分析
2、市场供应量分析
10年市场结余约50万平米;
11年市场在建和6月前进入市场40万平米;
11年下半年预计进入约50万平米
结论:所以整体市场供应量140万平米以上,市场竞争态势不容乐观。
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第一部分:销售背景分析一、市场背景分析
3、馨园区域板块特征分析
金州南部兴起的居住板块之一,具备较大的前景;
目前本区域所受市场关注度低于东部区域;
产品市场价值低于东部区域;
基础设施、配套相对缺乏;
交通出行路线较为单一;
周边缺乏休闲娱乐设施;
改造区域,居住氛围相对欠缺;
自然景观方面不具备优势。
结论:
本区域板块在金州整体板块中处于较低价格基础上建立起来的优势,另一方面是发展远景的看好。区域内楼盘(除生辉第一城外)基本上处