文档介绍：2011年6月23日无锡市锡山区项目分析报告(内部稿)
无锡市锡山区项目分析报告(内部稿)
2011年6月23日
报告结构
本报告将从以下四个方面阐述:
城市背景研究
part1
part2
part3
part4
锡山评估
房地产发展现状
项目专题研究
城市背景研究
城市区位
无锡市位于江苏省东南部,长江三角洲平原腹地。东与苏州接壤,距上海市128公里,南濒太湖与浙江省相望,西与常州交界,离南京市183公里,北临长江,与天然良港--张家港为邻。
无锡所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区,在长三角经济圈中处在中心位置。
水陆空交通便捷。沪宁铁路横亘东西,京杭运河纵贯南北。
200公里范围内可覆盖上海、南京、苏州、杭州等20多个现代化城市。
城市交通
无锡市是长江三角洲地区重要的交通枢纽。
铁路:京沪铁路从无锡腹地穿过,是目前正在运营的重要的国家铁路干线。正在建设中的新长铁路自南向北穿越无锡全境。规划中的京沪高速铁路也将通过无锡。
公路:无锡已建成四通八达的公路网,包括沪宁高速公路、锡澄高速公路和江阴长江大桥。
航空:无锡硕放机场,可起降大型客机,已开通多条国内航线,正规划进行扩建,增加更多的航线。
水运:依托长江、京杭大运河和太湖,无锡境内共有9>7条主要航道通向各地。京杭运河无锡段已完成了四级航道标准;正在五级航道网整治。长江沿线具有较长的深水岸线,拥有多个万吨级码头。
城市概括
无锡总面积4788平方公里,常住人口约638万,下辖两市(江阴、宜兴)七区(锡山、惠山、滨湖、新区、崇安、南长、北塘)。
无锡是中国民族工商业的发源地、中国乡镇企业的发祥地、苏南模式的代表城市。
北唐区、崇安区、南长区为中心区域,人口相对密集。
新区、滨湖区、锡山区为新型开发区。
惠山区为老工业园区。
人口状况
2010年无锡全市户籍人口467万,全市常住人口638万人,外来常住人口是171万人,三项人口指标均低于江苏经济最发达城市苏州。与长三角其他三个城市杭州、南京、苏州相比,户籍人口和常住人口随偏小,但是外来常住人口这项在与江浙两省会杭州和南京相比却很接近。
说明虽然无锡人口基数相对较小,规模不大,但是随着无锡近年来的经济发展,就业岗位增加,产业升级,不断吸引外来人口。
无锡近年来的人口增速稳定,随着无锡经济发展,就业岗位增加,产业升级,不断吸引外来人口。
宏观经济
无锡市宏观经济发展迅速,2010年无锡GDP总量5758亿元,同比增长133>.1%。经济总量位于全省第二,仅次于苏州。
%外,近几年增长有所放缓,仍保持在百分之十以上。
无锡经济增长速度经过前几年的回落,这两年再次步入快速发展阶段。
2010年江苏主要城市GDP对比(亿元)
近十年无锡GDP总值走势
GDP增幅和房地产业发展状况的关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
快速发展
人均产值
无锡市人均生产总值27750,%,按照相关理论,其房地产市场以改善型需求为主。
城镇居民生活水平进一步提高,人均GDP连续5年增幅超过10%,居民收入和消费水平正迅速提高。
人均GDP与宏观经济发展
0-800US￥
800-4000
8000-20000
4000-8000
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
超速发展单纯数量型
改善需求为主
快速发展以数量为主,数量与质量并重
平稳发展以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展综合发展型
产业分析
无锡第二产业占绝对主导,高新技术产业中有五大支柱产业,%,第二产业比重位居全省地级市第二位。
::。
工业园区的建设给无锡市第三产业带来了新的发展机会,产业布局“二三一”。
生产形势总体特点为:第一产业稳定增长,第二产业保持稳定,第三产业持续增长.
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居民收入
无锡处于长三角16个城市中央区域,起着举足轻重的作用,具有一定的竞争优势。
城镇居民生活水平进一步提高,人均可支配收入增速已连续5年增幅超过10%,居民收入和消费水平正逐步提高。
在与长三角其它城市的对比中,人均可支配收入在江苏省各个城市中仅次于苏州、南京。
无锡人均可支配收入在省内处于高水平,2010年达到了27750元,年增长率在10%以上,增长速度稳定,购买能力强。
城市整体发展
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地位和创新中心,无锡将联合其它2市以外部开放性的发展方式共同发展。
苏锡常都市圈的区域发展目标是,在以上海为中心的