文档介绍：2011年唐山白鹭新景营销策划案
聚成地产
白鹭●新景
营销策划案
白鹭项目组
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我们的目标:
8月底前项目方案整备,宣传,蓄客。
11年10月底,销售住宅60 套
11年12月底,销售住宅40套
12年3月底,销售住宅30套
12年5月底,清盘销售
住宅销售均价 2350元/平米
商务条件
营销策划、联合代理销售取费标准
销售阶段
考核指标
(实现累计销售套数)
收费标准
2011年8月至2012年5月
8月至10月住宅60套,
03>.8%
(未完成任务佣金收取70%)
10月至12月住宅40套
%
(未完成任务佣金收取70%)
1月至3月住宅30套
%
(未完成任务佣金收取70%)
售清
且实现住宅均价大于2350元/平方米
%
(未完成任务佣金收取70%)
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一. 准确的市场研究与把控
二. 有效的宏观政策博弈
三. 项目与区域价值
四. 多元化市场营销与整合
成功销售的大要素
7
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五. 持续的客户资源驱动
六. 精细化营销全程操作
七. 专业的销售执行保障
成功销售的大要素
7
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一. 准确的市场研究与把控
区域市场界定
区域房地产市场分析
市场分析结论
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考虑本项目位置特点,在进行现有住宅市场分析时,主要对本项目区域部分项目进行调研分析。
本项目区域的研究为位于唐山市丰润区白官屯镇镇政府旁边,北面为白官屯主要中心街,南侧为新修的公路,东西两侧为白官屯平房住户。
基于本项目整体均价水平,针对性的选取市调项目,物业类型为高端商品住宅。
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区域项目基本情况
名称
开盘时间
开盘价格
销售均价
销售周期
月均销售面积
月均销售量
装修情况
建筑形式
规模
元/平方米
元/平方米
月
平方米
套
平方米/户
温泉小镇
1800
1900
15
/
13
毛坯
板式多层/小高层
800000
粮城美景
2100
2400
36
/
23
毛坯
板式多层
27046
本案
2400
/
9
/
/
毛坯
塔楼
491100
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受大势等诸多敏感因素影响,“拣便宜”的压价心态占主导
根据现行市场调查表明,预计2011唐山市场供应量在700万方左右,成交量预计在500万方左右, 整体市场供销竞争压力大
1】房地产政策从紧趋势逐渐明朗,11 年国家将继续促进楼市的平稳发展;
2】随着宏观调控的持续深入,投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09-10年的集中释放,2011年规模势必缩小。
3】供应市场的活跃,选择更加丰富,同时对价格更加敏感,成交的热度必然降低区域市场
4、竞争格局:大盘云集,品牌开发商大量入驻
区域市场供需分析
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区域项目户型面积分析
区域项目的各类户型面积区间相差不大,造成区域市场产品同质化;
在营销过程中要通过多元化卖点放大多元需求。
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项目名称
规划建筑规模
粮城美景
27046
温泉小镇
区域内待建项目
区域及周边潜在项目分析
温泉小镇项目是白官屯大队与北京盛辉开发商联合开发的项目,
因地所属为白官屯大队,所以项目属于小产权,1700元/平米起价,
因资金周转不足现停工.
粮城美景项目是白官屯最早开发的项目,销售周期已近3年,现剩
余房源3套,起价2200元/平米[注:优惠已包括]
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住宅市场相对稳健,现有项目的价格体系具有借鉴意义
市场二居、三居市场供需情况良好,一居相对供不应求
在经历了俩年销售速度拉升后,进入了销售放缓阶段
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二. 有效的宏观政策博弈
政策走向研判
政策形式预测
政策目标及效果预估
项目营销对策
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去年底及今天初的政策寒冬,多数项目展开报复性上涨的反击战
受限购影响在北京天津等城市被强力打压的大量全国范围的刚性投资需求在唐山集中释放
唐山本地的刚性居住购房需求在市场环境的强力反弹下出现恐慌性消费
市场角度:报复性上涨投资需求转移恐慌性消费
唐山房地产近一二年的价格涨幅程度。
2012年
2011下半年
2011上半年
2010上半年
2010下半年
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政治角度:中央政府高度重视
市民和舆论的压力将日益升级的全国房价大讨论提升到政治的高度
10年宏观调控造成相对失调的现状使政府面临新一轮公信力危机
中央政府