文档介绍：2011年鄂尔多斯房地产市场专题研究2
土地市场特征三:城市核心区土地稀缺。近几年出让的住宅用地主要集中在在城南、铁西片区;商业用地集中在铁西片区
城市核心区土地稀缺,基本已无地可出。只有少数旧城改造用地转让
住宅用地主要集中在铁西片区及城南片区
商业用地主要集中在铁西片区。
区四小
住宅用地
商业用地
未来趋势:由于东胜区向西、向南拓展的格局在未来几年不会改变,所以可以预见未来几年的土地供应还是集中在城南、铁西二期
区四小
住宅用地
商业用地
东胜区向西、向南拓展的格局在未来几年不会改变
中心城区除了旧城改造,无地可出
未来供应还是集中在铁西二期以西、城南
城南
铁西二期
土地场小结:
随着房地产市场迅速发展,土地市场交易活跃,交易价格跳跃式上扬
城市核心区地价显著高于其它区域,平均达到
250
万
/
亩以上。
由于城市核心区土地稀缺。近几年出让的住宅用地主要集中在在城南、铁西片区;商业用地集中在铁西片区
市场表现
未来趋势
由于东胜区向西、向南拓展的格局在未来几年不会改变,所以可以预见未来几年的土地供应还是集中在城南、铁西二期
报告结构
PART1>.1
市场研究
客户研究
项目分析
城市研究
房地产市场格局
土地市场分析
房地产发展阶段研判
房地产板块研究
供求关系研究
市场机会与风险
客户需求特征
问卷定量分析
价值分析
经济测算
区域房地产市场研究
本体价值分析
客户结构与偏好
项目价值与收益
作为资源性城市,鄂尔多斯中高端财富人群占比大,具有很强投资意识,市场主要由重复置业客户支撑
鄂尔多斯城市客户整体特征:
财富人群占比大。
鄂尔多斯市是典型的资源型城市,富足的各种资源让很多人短时间得以暴富,财富人群占比大,有很强的经济实力
投资意识强。
:“
在鄂尔多斯
,
只要有一万块钱的人
,
都把钱存到地下钱庄了。”由此可见鄂尔多斯地下钱庄的兴盛
,
这些民间游资高达数百亿之巨
,
主要流向煤炭和房地产投资。
市场客户以重复置业为主
。
财富人群投资意向浓厚,多数进行重复置业,导致鄂尔多斯房屋价格快速增长,市内房价居高不下,“鄂尔多斯煤老板们热衷于买房。据说
,
一买就是一单元一整栋
,
眼都不眨一下
,
他们不仅买高了鄂尔多斯的房价
,
还把呼和浩特的房价也炒上去了。”
客户需求特征
世联通过对鄂市客户的访谈、研究发现,城市客户核心的特点为观念传统、追求面子、渴望都市
观念传统
追求面子
渴望都市
“
我工作单位挺好的,有些闲钱活动活动,现在小孩上小学,就愁着找不到一辆出租车愿意帮我接送孩子
,
那就必须考虑自己买车了
,
10
几万的车子
“
太掉价
”
,
开出去
丢人
,要买我就至少选择奥迪或者凌志
…
买房子也是,
总不能买个太差的吧
…”
“
我们鄂尔多斯人有钱但
家庭观念很重
,老人、兄弟、老婆孩子都是最重要的,孩子小的时候上学是个问题,长大了结婚前房子是个问题
…
.
就是<br日购物啥的就喜欢在那几个商店,货色啥得还能差不多点,其它的区都不愿意去,除非是大牌子开的
…”
“…
不想住的太偏远,本来整个内蒙地大人少,前几年都像在贫困地区生活似的,什么东西都是全国最落后的,这几年发展起来了,就希望待在
繁荣点的地方
,高楼大厦,
现代点
,啥都方便,啥都能买到
…”
受城市发展特征和市场发展阶段的影响,鄂尔多斯市场现有客户呈现特有的
“
梯形
”
排布
1
2
3
4
我们从三个方面来分析市场客户特征
----
客户
特征描述
财富特征
置业特征
行为特征
他们通过多年打拚,事业成功,对产品的关注已经超越了价格层面
他们:
是大型私营企业老总或是鄂尔多斯周边各旗的煤矿矿主
他们是鄂尔多斯最富有的人,从某种角度上讲,他们代表着城市产业和财富的积聚方向,他们所从事的煤炭、房地产等行业直接影响着城市的发展
他们的置业动机全凭喜好,只要有让他们心仪的产品,
价格对于他们只是数字
鄂尔多斯这个资源性城市,造就了一批具有
投资眼光
,具很强的资金实力
…
他们眼界开阔,引领着城市的方向,他们需要的是
一个能够标定自身身份的项目
他们经常因业务原因去其他城市或者出国;他们坐头等舱,开顶级的汽车;
他们关注消费给自己带来的满足感及身份感
他们追逐高尚运动,追求上层次人士消费体验,偏好高尔夫等品味活动
他们
只关注市场上最高端的楼盘
,同时要求