文档介绍：2011年三季度重庆房地产市场及秋交会专题研究
重庆纬联地产
2011
年
10
月
2011
年三季度重庆房地产市场及秋交会专题研究
特别声明
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1
三季度市场情况暨秋交会背景
三季度市场表现
供应维度:
商品房供应并未如预期般呈现快速叠加之势
价格维度:
商品房整体价格进入下行调整阶段
成交
维度:
价格调整并未推动
成交
出现实质性回升
世联研究认为:
三季度的市场表现其核心在于:价格调整与市场观望的持续博弈。
2011
年
1-9
月重庆主城区房地产新开工面积类比占比图
2008
年
-2011
年
9
月重庆主城区房地产新开工面积走势图
2011
年
1-9
月重庆主城区房地产开工量为
22831>.79
万方。其中保障性住宅开工量为
万方,占重庆主城区房地产开工量约
34%
。
2010
年至目前,重庆主城区商品房批准供应量累计为
3556
万方,新开工面积
3733
万方,新开工面积和预售面积差距不足
200
万方。
供应维度:供应压力并未形成快速叠压之势
受新开工量制约,三季度商品房供应量增长动力不足
2008
年至
2011
年
9
月重庆主城区房地产市场商品房开工面积月度走势图(万方)
受政策影响,销售受阻,资金回笼迟缓,市场存量持续增加,房企被迫对开工力度做出调整。
供应维度:供应压力并未形成快速叠压之势
市场低迷迫使房企开工力度做出调整,开工供应持续下探
推盘延后
据我司在半年度不完全统计下半年至少
21
个全新项目入市时间中,有
11
个项目入市时间有所延后,比例高达
50%
以上,部分预计在
8
月入市的项目至今仍未开盘销售。
2008-2011
年三季度商品房成交季度走势图
据我司统计,
2011
年
3
季度市场成交量为
万方,环比下降,市场观望气氛持续
恶化。
供应维度:供应压力并未形成快速叠压之势
房企供应节奏做出调整,部分项目入市时间延迟
华润中央公园
2011
年开盘销售情况一览
恒大城
2011
年开盘销售情况一览
华润中央公园与恒大城在连续多次推盘后,积蓄了较多的存量房源,进入
8
月后即未推出新房源。这说明,市场较多项目在存在销售困难的情况下,为降低库存压力而放缓推盘速度。
供应维度:供应压力并未形成快速叠压之势
市场低迷,存量有待消化,开发商推盘速度有所放缓
2008-2011
年商品房季度成交量及成交金额走势图(万方、亿元)
3
季度,商品房成交量并未因为价格出现下行调整而带动其回升,反而出现小幅下滑;
说明
3
季度商品房市场是一个观望情绪持续恶化的过程。
成交维度:交易量并未受价格调整带动而出现回升
受多方环境影响,市场交易量仍处低位徘徊,难于本质回升
3
月
1
月
新国八条出台
房产税试点
上调存款准备金率
个百分点
6
月
新国八条实施细则出台
上调存款准备金率
个百分点
基准利率上调
个百分点
重庆公布房价控制目标:涨幅低于
2011
年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值
上调存款准备金率
个百分点
上调存款准备金率
个百分点
上调基准利率
个百分点
一房一价实施
调整土地增值税征收率
上调存款准备金率
个百分点
上调存款准备金率
个百分点
7
月
一年期存贷款基准利率分别上调
个百分点
8
月
8
月
上调存款准备金率
个百分点
预推存款准备金新政冻结
8000
亿资金
1
月
9
月
重庆
10
月开征存量房产税
商业贷款门槛提高
二三线城市限购政策开启
成交维度:交易量并未受价格调整带动而出现回升
政策环境持续从紧是需求难于回升的重要因素
重庆
购房者对
未来半年
房价的
预期
重庆
不同置业目
的和房屋拥有情况
的购房者对
未来半年
房价的
预期
数据来源:世联数据平台
基于世联购房者信心指数分析得出,重庆预期房价下跌的比例明显提升,且超过预期房价上涨的比例。说明市场观望氛围的加深是影响三季度市场需求的重