文档介绍：2011惠州华贸中心开盘前营销执行细案
惠州华贸中心开盘前营销执行细案
中原惠州华贸中心项目组 20113>.
承启:
本报告是基于华贸中心综合体营销总纲策略,依据市场变化、发展商品牌效应以及综合体市场站位的一次综合思考,立足于市场标杆性,结合项目住宅、写字楼产品特质,将围绕以下核心问题,展开分析,寻求解决途径,最终实现项目价值最大化及开发商品牌双丰收……
%
40
150-159
复式3
%
206
180-190
四房
%
30
159
复式4
%
60
225-259
五房
%
22
-88
一房
%
92
85-95
两房
%
82
130-167
三房
100%
532
合计
套数比
套数
面积区间
户型
一期整体质素:
具体分析参见《华贸中心D组团户型点评》
一期整体质素:
住宅开盘销售率实现一期总体量30%,精装修均价实现15000元/平米水平线
写字楼A栋开盘实现30%销售率,销售均价达到16000元/平米
销售策略及蓄客方案
新政影响下销售预警
本组团中所有户型均方正实用,没有明显短板户型;
D组团共包含3#、4#楼,共532套单位。产品线丰富,以150 ㎡以下三房、180㎡左右四房、225以上五房大户型为主。
D组团内部景观资源较好,私密性较强,东南面高层单位可远眺东江江景。
核心问题呈现
目标市场竞争
客户分析
新政解析
执行驱动
确定楼市基本走向
合理安排推盘方略
2011新政解析
温家宝三度表态,有信心有能力保持物价基本稳定
春节前“国八条”:2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策,“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面,其中房贷方面,二套房贷首付提至六成,限购令也推向了全国执行,波及半数二三线城市,
春节后“银行加息”:中国人民银行8日晚间宣布,自2011年2月9日起,,其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后,一年期存款利率达到3%,%。是2010年以来第三次上调利率,此次以抑制通胀、消除实际负利率局面为指向的政策调控意图明显,预计年内还会有2-3次加息
待征“房产税”:中央在为大范围实施房产税铺路,重庆、上海房产税已然开征。目前深圳市相关部门正在研究方案,预计深圳实施房产税将会出台
“两会”前后更有可能出台新的调控政策……….
两会前后政府持续性加大楼市调控力度,彰显稳定物价决心
第一梯队
第二梯队
第三梯队
1
2
3
第6名,深圳16978元/㎡;第8名,广州 12560元/㎡。
“限购令”或升级为“禁购令”。
第12名,珠海9747元/㎡;第24名,佛山7822元/㎡;第29名,东莞7023元/㎡。
房价过高成调控众矢之的,地方政府压力凸显,“限购令”呼之欲出。
第38名,中山5988元/㎡;第43名,惠州 5649元/㎡;第54名,江门5205元/㎡。<br卷一二线城市,直逼三线城市。
惠州——珠三角之“价格洼地”,限购的脚步已越走越近。
近日,《2010年中国城市房价排行榜》揭晓,珠三角各市均“名列前茅”,而根据“国八条”关于直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,需尽快出台或升级限购细则的规定,珠三角或成为新一轮“限购令”扩张的重灾区。
2011新政解析
新一轮调控对深圳本区域内严厉,惠州相对为珠三角价格洼地,预计限购不会太过严厉
预计2011年国内经济仍将保持增长、资金面处于收紧通道但依旧宽裕。由此将造成房地产需求存在支撑。此外,通胀压力难有明显消除,这造成即便是存在调控,居民通过房地产抗通胀的投资需求也依旧存在。所以我们对于2011年房地产的市场需求保持谨慎乐观。而房价方面,在通胀情况下房地产价格难以大幅下跌。
2011新政解析
??新国八条政策仅从政策层面上看,确实是史上最严厉的政策,政策力度超过了之前的417、929新政。对本次调控应保持谨慎乐观态度,这是中央在春节前面临CPI上涨、通胀压力,防止房产需求再次井喷做出的反应。
??提高二套房贷首付比例从5成至6成实际影响不大,对于有实力的投资客而言首付比例提高不会对其购买行为产生影响,反而是将中小投资客逐出房地产市场。这意味着对豪宅物业在一定程度上是利好, 同时商业性质物业暂未受影响。
??不满5年转让的物业按照全额征收营业税将主要是对普通住宅有影响,普通住宅交易成本增加。但阴阳合同在某种意义上缓冲了