文档介绍：王建周

预告登记(Vormerkung)是指为保全对于她人土地或建筑物权利取得、丧失和变更请求权所作登记，意在预防登记名义人对土地或建筑物为妨碍保全请求权处分，。而作为一个制度，它是由德国中世纪民法所创建，后为德国民法典和瑞士民法典所采纳。再以后，法国、口本也全部前后引入了预告登记制度，中国台湾地域《土地法》一样也采纳了预告登记制度。
通说认为，预告登记目标在于使被登记请求权含有物权效力，纳入预告登记请求权，对以后发生和该请求权内容相同不动产物权处分行为，含有排她效力，以确保未来只发生该请求权所期待法律后果。预告登记是相关不动产物权变动关键制度，是为保全一项以未来发生不动产物权变动为目标请求权不动产登记。因为预告登记所登记不是现实不动产物权，而是目标在于未来发生不动产物权变动请求权，所以这种登记和本登记相对应，是不动产登记特殊类型。和
和通常不动产登记相比较，预告登记含有以下特征:1、登记内容特殊性。通常不动产登记，登记内容是己经完成不动产物权。而预告登记内容并不是不动产物权，而是以未来发生不动产物权变动为目标请求权，仅此而己。所以预告登记本身并不能产生物权变动效力。2、登记效力特殊性。也有些人称之为预告登记担保作用。预告登记是将可能妨害或损害推行所担保请求权处分视为违反预告登记处分而使其无效。“……正是经过使违反请求权处分无效，预告登记权利人取得了保障，我们称之为担保作用”6。可见，纳入预告登记请求权，对以后发生、和该项请求权内容相同不动产物权处分行为，产生对抗效力，以至于未来只能发生请求权所期待后果。3、存在地位依附性。预告登记作为请求权保全手段，隶属于不动产物权变动请求权，以请求权有效存在为前提，并伴随请求权状态改变而改变。当请求权转让或消亡时，预告登记随之转让或消
灭并办理对应登记手续。“只有存在请求权，才能够进行预告登记。只要请求权存在，即可进行预告参证”7。不过，值得注意是，预告登记消亡并无须定意味着请求权消亡，比如预告登记权利人自愿放弃预告登记时即是如此。4、存在状态临时性。预告登记和本登记相对应，而本登记才是登记重心。所以预告登记是保全债权请求权临时登记，因为，预告登记之时，物权变动条件还没有成就，或期限还没有到来，或其它物权变动条件还未含有。当条件成就、期限到来或条件含有时，当事人应该办理正式物权变动登记。一旦正式物权变动完成，预告登记也即随之消亡。
预告登记制度发端于早期普鲁士法所要求异议登记制度。早期普鲁士法上
异议登记分为固有异议登记和其它种类异议登记。固有异议登记含有保全权利和
顺位效力，目标在于保全物请求权;其它种类异议登记仅含有权利效力，
并无保全顺位主动效力。8能够说，早期普鲁士法上异议登记己经含有了现代
预告登记制度雏形，但预告登记制度真正雏形则出现于后期普鲁士法中一
1872年5月5口《全部权取得法》和《土地登记法》。该法在区分债权法和物
权法基础上，要求了两种类型预告登记。第一个是为保全己经成立物权预
告登记，即登记簿存在误载情况下，其记载内容和真实权利不符时，对于真实
权利人有丧失权利危险所采取保护手段。它在于打破登记簿公信标准，排除
第三人善意取得，以保护真正权利人利益。第二种是为保全物权变动债权请
求权预告登记。就普鲁士法而言，在通常情况下，物权因记入登记簿而成立，或
取得对于第三人效力。但进行本登记需要义务人承诺，假如登记义务人不为承
诺时，权利人必需对义务人提出请求为承诺意思表示诉讼。但诉讼旷口持久、成
本昂贵，假如登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人以后获
得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全预告登记就是针对这一情况设置
保护手段。德国民法承继了普鲁士法预告登记制度，在民法典第二草案中，
用异议登记制度替换了以前保全物权预告登记制度，同时认可了保全债权请求权预告登记制度。所以，从本质上讲，第一个意义上预告登记并不是现代预告
登记制度渊源，而是异议登记制度渊源;而第二种意义上预告登记才是现代
预告登记制度真正渊源。
预告登记(vormerkung)是相关不动产物权变动关键制度，其最初起源于
普鲁士法，后几经周折定型于德国民法之中。并前后为奥地利、瑞士、日本、中国台湾地域民法所采纳。在英国和加拿大这一类英美法系国家，尽管适用
范围不完全相同，也有相同一类制度称为“Registration of Caution" so
中国香港地域建立不动产登记制度，为契约登记或协议登记。经过这种登
记，能够给予其它不动产权利含有物权效力。此时登记发挥作用，类似
于德国法预登记或预