文档介绍：不动产预告登记概念
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王建周
预告登记(Vormerkung)是指为保全对于他人土地或建筑物的权利的取得、丧失和变更的请求权所作的登记，旨在防止登记名义人对土地或建筑物为妨碍保全请求权的处分，。而作为一种制度，它是由德国中世纪民法所创立，后为德国民法典和瑞士民法典所采纳。再之后，法国、口本也都先后引入了预告登记制度，我国台湾地区的《土地法》同样也采纳了预告登记制度。
通说认为，预告登记的目的在于使被登记的请求权具有物权效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。由于预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，因此这种登记与本登记相对应，是不动产登记的特殊类型。与
与一般的不动产登记相比较，预告登记具有如下特征:1、登记内容的特殊性。一般的不动产登记，登记内容是己经完成的不动产物权。而预告登记的内容并不是不动产物权，而是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，仅此而己。所以预告登记本身并不能产生物权变动效力。2、登记效力的特殊性。也有人称之为预告登记的担保作用。预告登记是将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效。“……正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障，我们称之为担保作用”6。可见，纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。3、存在地位的依附性。预告登记作为请求权的保全手段，从属于不动产物权变动的请求权，以请求权的有效存在为前提，并随着请求权状态的改变而变化。当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让或消
灭并办理相应的登记手续。“只有存在请求权，
用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度。所以，从本质上讲，第一种意义上的预告登记并不是现代预告
登记制度的渊源，而是异议登记制度的渊源;而第二种意义上的预告登记才是现代
预告登记制度的真正渊源。
预告登记(vormerkung)是关于不动产物权变动的重要制度，其最初起源于
普鲁士法，后几经周折定型于德国民法之中。并先后为奥地利、瑞士、日本、我国台湾地区民法所采纳。在英国和加拿大这一类的英美法系国家，尽管适用
范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“Registration of Caution" so
我国香港地区建立的不动产登记制度，为契约登记或者合同登记。通过这种登
记，可以赋予其他的不动产权利具有物权的效力。此时登记发挥的作用，类似
于德国法的预登记或者预告登记。’
预告登记制度之所以为各国所接受，最主要的原因在于它成功地解决了不
动产一物二卖等问题。在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产
物权变动的本登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在
采登记要件主义的国家和地区(如德国和我国台湾地区)，不动产物权变动的
本登记是不动产物权变动的必要条件。即使在采登记对抗主义的国家(如日本)，
虽然在债权行为生效时，物权变动就己经发生，但是该物权变动未经登记不具
有对抗第三人的效力。此时，如果登记权利人将不动产物权移转给善意第三人
并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产
的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任以在一定程度上
补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。预
告登记正是为了预防上述风险而设立的一种登记制度。由于各国或地区的不动
产登记效力立法模式有所不同，预告登记的内容存在差异，致使其在概念的表
述上也存在差异。
在采登记要件主义的国家(如德国)，预告登记是一种必须在土地登记薄中
登记的担保手段(Sicherungsmittel)，它是为了保障债权人实现其物权权利变
更的债权请求权。’我国台湾地区“土地法”中的预告登记系指为保全对于他人
土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。，在采
登记对抗主义的国家(如日本)，假登记(日本民法中也有预告登记，但其对应
的是德国法中的异议登记，与德国预告登记制度相对应的是日本《不动产登记
法》中的假登记制度)是