文档介绍：2012上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向
上海写字楼发展历程
城市发展与写字楼发展方向
同策房产咨询股份有限公司|写字楼事业部
Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co3>.Ltd.
一、上海城市背景及行业现状
二、上海写字楼发展历程
三、推动写字楼发展动因
总纲
一、上海城市背景及行业现状
上海——长三角经济圈龙头城市
2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标
GDP(万亿)
占全国比重
经济增长率
长三角
%
%
珠三角
%
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京津冀
%
%
到2020年,基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心
到2020年,基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效,具有全球航运资源配置能力的国际航运中心
2011年,%,明显领先于其它经济圈。
作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市,将推动上海产业经济升级及发展,从而推动城市商务地产的发展速度。
城市地位
*
上海是长三角都市圈的核心区域,城市区位优势突出
150Km
35Km
100Km
300Km
沪宁铁路
沪宁高速公路
京沪高铁
城际轻轨
上海位于长三角都市圈的核心区域,是我国华东区域的发展核心,肩负着面向世界、服务全国、联动
“长三角”的重任
重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通,沪宁高速公路扩建等,将极大的缩短城市间的时间距离,加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动,从而使城市体系向网络化更加完善。
城市地位
经济增长:具备较强的经济基础,产业结构逐渐优化,GDP 增速放缓
经济增长在回调中趋缓,增速低于全。同时,上海市人均GDP 高达82560 元,处于近十年来最高水平,且位居全国第一。
产业结构逐步优化,第三产业占比继续上升
居民收入增长速度为近四年来最高,收入的绝对水平与全国差距进一步扩大。2011 年,上海市城镇居民人均可支配收入达36230 元
固定资产投资增速与上一年基本持平,房地产开发投资比重有所上升。
城市经济
上海作为长三角经济圈的核心区,具有突出的地理位置和产业优势
上海
苏州
扬州
无锡
杭州
宁波
嘉兴
常州
镇江
南通
舟山
台州
泰州
湖州
绍兴
核心——对外窗口
第一圈层——次级辐射中心
第二圈层——专业产业基地、专业市场
第三圈层——原材料基地
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业,成为长江三角洲城市群的综合服务中心;同时上海国际大都市的地位得到加强,承但了长三角对外窗口的功能。
次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业,向核心城市提供原材料和市场,同时调整自己在整个城市群内的产业,向低一等级的区域转移产业,带动低一等级区域的经济发展。
集中发展优势产业,形成专业性的产业基地
南京
为产业基地提供原材料,并形成专业市场
第三圈层
原材料基地,以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。
第二圈层
依靠廉价的人力资源,对原材料进行低附加值的粗加工,以集群优势、低成本、低利润取胜。
依靠人才、信息、技术、成本优势,完成产品的深加工,提高产品附加值。
第一圈层
核心层
依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与台建设,提高凝聚与展示优势。
城市地位
外资主导
频现外资收购上海写字楼,租金一路上扬。07年上海写字楼空置率达到历史低位,%,%。
风暴再袭
美国金融危机,外资撤离
上海的办公市场受国外资本市场影响较为严重,在经历了大起大落之后,目前受国内宏观住宅市场调控影响,商业办公市场出现了较为明显的升温;
鉴于上海办公楼市场中跨国公司强劲的扩张需求和有限的供应量,上海办公市场前景被看好,市场表现活跃,热度将延续。
行业发展
上海的写字楼从无到有发展仅20余年,却已经形成了一个相对成熟的市场格局,租金也日益与方英尺41美元),位列亚太区第11位、中国内地第一位。
行业发展
陆家嘴区域甲级写字楼,约占全市总量70%,是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。
浦西主要集中在淮海中路,约占全市总量的15%。
未来,预计新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在杨浦五角场、虹