文档介绍：2012九江市都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议
都昌县扎花厂地块
初步定位思路及建议
谨呈:
对地块的基本认识
市场分析
定位与建议
1
区域属性
2
地块属性
都昌是九江市下辖的一个县城,整体占地面积在各县占中等,是鄱阳湖岸边的发展起来的城市,
都昌县位于江西省北部,北依武山,南濒鄱阳湖,东连鄱阳县,北邻湖口,彭泽县,西与星子县—水相依,南与南昌县,新建县和余干县隔湖相望。 公里,南北长 80 公里方公里,%。
都昌县共有户籍总人口816693人,非农业人口159630人,占总人口比例的15%,非农业人口一直处于一个比较低的水平,按照在20-30%左右,都昌有较大的增长空间,城区人口扩展5万人,拉动房地产开发建设100万平米
目前,形成万里大道和东风大道为两个主干道和多条辅路为基础城市交通网络,迎宾大道穿境而过,是直通九江及其他各县的主要交通干线。
城市地位
项目地处城市规划的新旧区结合部,地理位置相对新城区较偏,目前项目周多为住宅小区和商铺,区域内人口较多
区域定位
1、建设全国大湖流域综合开发示范区;
2、建设长江中下游水生态安全保障区;
3、加快中部地区崛起的重要带动区;
4台。
城市发展(九江)
进一步发挥通江达海的区位优势,加快临港产业开发,积极发展商贸旅游业,建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地。以九江城区为中心,联动发展瑞昌、沙河、湖口、彭泽沿江城镇板块以及德安、共青、永修、星子、都昌南部城镇板块。
产业基地
1、光电产业基地
2、新能源产业基地
3、生物产业基地
4、铜冶炼及精深加工产业基地
5、优质钢材深加工基地
6、炼油及化工产业基地
7、航空产业基地
8、汽车及零部件生产基地
本案
城市区位现状
项目地处交通要道万里大道和东风大道主干道之一的东风大道上,是新城及周边乡镇进入传统老城区的必经之地——城市中心必经路
1·万里大道
2·迎宾大道
3·东风大道
4·县府路
5·白洋路
6·都蔡路
7·人民路
8·芙蓉路
9·新秒湖大道
本案
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
3
城市交通
项目地块方正,紧邻城市主干道,交通畅达,周边为住宅区和农村,无大型商业,临近项目入口电线密布,
6
项目四至:
东面:农村
西临:住宅区
南临:农村
北临:东风大道
项目周边无标志性建筑:
距离项目1200是都昌商业中心
东风路
本案
东风路
石桥邵家
住宅
农村
地块四至
项目地块内部为废弃的就扎花厂,进深300米,宽100米,内部旧建筑依然存在,各种废弃物存在
本案
地块内部
项目属性界定:四线城市、老城区片中部、规模较大综合体项目
项目层面:
区域层面:
项目位于都昌县老城区,人口居住较多
老城区中心
项目总建筑面积为30000平米,
高容积率综合体
城市层面:
鄱阳湖岸边城市,人口81万,其中县城人口15万
四线城市
对地块的基本认知
市场情况
项目定位与建议
1
城市发展
2
房地产发展
3
商业发展
,南北长80公里,,其中水域面积占一半左右。
总人口81万人,其中非农业人口不到16万人。
全县辖12个镇、12个乡,县城在都昌镇。
全县60%以上人口聚居在都昌东部。
1、城市陆地面积少,人口密度高,地产升值潜力大;
2、城镇化空间巨大,房地产需求巨大;
3、东部势必成为未来城市发展的方向。
1、城市中期规划预留空间在县城北部,合理性不足
2、中期东部城区住宅规划少,影响区域居住氛围,但凸显区域住宅稀缺性。
项目所在的区域在县城老城区中部,周边无其他用地出售,但位于县域人口密集的区域,升值空间和成长性突出。
新城
老
城
区
新城在东边和西边逐渐发展,老城区改造未进行,城市发展格局向新城发展,城市化水平较低,县城区域人口所占比例较小,县城需要比较大的开发建设容纳农村人口向城市人口转移
城市布局
*
都昌整体经济状况保持快速增长,年增长率基本保持在10%以上,高速增长的固定资产投资促使城市环境和公共配套得到改善,为商品房发展奠定了良好的基础。
城市经济
产业发展:工业经济特征突出,发展地方工业经济,
对外劳务输出是重要经济来源构成
2011年都昌工业所占比重仍高达40%,远远超过九江和江西的平均水平。随着产业结构变化,第二三产业比重的提升,县城商品房需求将得