文档介绍：2012华凯江海庭住宅部分营销推广策略方案
2012年8月
尽管房地产调控的主基调未变,但调控政策仍存在适度微调的可能性,原因主要有三点:
1、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动,离不开岛外资金的流入,企业在承受资金压力的同时,海南省各级政府也在承受经济下行的压力;
2、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力,而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用,不排除对现行调控措施进行微调的可能性;
3、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时,也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。
从这点来看,房地产调控政策也存在微调的必要性,比如首套房利率和首付成数回归优惠,既符合房地产调控的大方向,同时也有助于房地产行业实现“软着陆”; 《海口市产权式酒店管理暂行办法》于2012年2月1日起施行,具分析海口推出《海口市产权式酒店管理暂行办法》的目的是为了海口住宅销售市场转型,海南原本就在大搞旅游地产,产权式酒店是一个折中做法,一种变相的松动;直接说松动,在风口浪尖上;直接搞酒店,不一定有那么赚钱,产权式酒店应运而生,其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。
住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策,优先保证首次购房家庭贷款需求,该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下,市场对于首套房利率放开的预期也在增加。
2012年金融市场工作座谈会上,央行行长助理郭庆平指出,2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面,继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭贷款需求。坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过,通过近段时间银行多次降低银行利率的情况看来,银贷松动势在必行。
在严厉的楼市调控下,海口房地产市场经历了前所未有的调整。海口上半年成交面积与去年同期基本持平,其他四城市(三亚、琼海、陵水、文昌)下降幅度均超过30%以上,琼海、陵水受影响最为明显,琼海下滑接近70%;海口能保持一定的成交量,主要原因是海口项目积极调价促销,另一方面海口市场的刚需占一定比例,当然也跟今年海口大量的公务员房、安置房上市有关系,整体上媒体统计的成交量含有一定的水分,除去公务员房、安置房的成交量,海口成交量也存在一定的下滑,只是由于有刚需的支撑,相对其他市县市场成交量会稳定些;进入2012年以来,海口各大楼盘价格出现明显松动,成交集中于内陆板块,8000元以下刚需产品为主要价格成交区间。成交结果较好的楼盘均为性价比较高、价格制定更加理性的楼盘,未来房地产发展谁能在性价比、价格上占有优势,谁就能胜出一筹。尽管海口有着限购令的束缚,但是更多的置业资金选择了海口,还是因为更为完善的基础配套设施所影响,这也体现了当前楼市资金更趋向理性。
进入6月,海南楼市也步入了传统销售淡季,再加上调控政策的持续打压,下半年6-10月,海南楼市将更加的清冷,部分中小开发商在销售和资金压力的情况,下半年房价或将再次松动,此外,因上半年的交易量大幅下跌,下半年楼市供应量将逐步增多,形成集中放量的局面,在激烈的竞争压力下,开发商的楼盘定价将更加理性。纵观目前的海口楼市,住宅类的刚性需求有,但岛外改善型和投资型需求因限购和限贷而被拒之门外,外地人的购房需求也被拒;需求的锐减,从心理上以及资金链两方面都会波及开发商的定价策略,胶着的房价将随着开发商资金链的吃紧而终见分晓。
在海口众多的居住区域中,最北端的海甸岛无疑是最具特色的版块之一:这里拥有最为丰富的水景资源——海景、河景、江景;拥有一流的酒店和医院;坐落着海南最富盛名的大学——海南大学;仅次于万绿园的城市生态公园——白沙门生态公园。
海甸岛地处海口市北部沿海和沿江地区,是“岛中之岛,城中之城”,已成为近几年海口市城市发展的热点话题,随着海口政府对城市发展方向的定位,优化生态环境,提高城市品味,海甸岛又成了新的开发区域,成为投资者新的焦点。随着政府六大系统工程的启动,对海甸岛建设的不断深入,海新大桥、环岛路、美丽沙、白沙门生态公园等大型项目相继完工及动工,使海甸岛成为房地产投资与经营的炽热底盘。
环岛路的建设连通和海甸岛四座桥梁的改造、扩建和新建,连接海甸内外主要通道的全面升级和六大系统工程建设,证明了政府对此区域开发的高度重视,是作为与海口湾处于同等地位,并与其连通一体的(大中国右岸)主城滨海核心区考虑的。规划建设给岛内居民生活带来深远的变化,区域房地产价值得到大大提升,预示着该区域进入新一轮开发的热潮。海甸岛环岛路全长约13公里,由美丽沙东部起,向北延伸至海甸岛北海岸,经白沙门公园、