文档介绍：2012大丰舜景·帝景湾项目营销企划报告
大丰舜景·帝景湾项目营销企划报告
新沂马陵山项目定位报告
2012年8月
谨呈:大丰市舜景房地产开发有限公司
前言
感谢贵公司对本公司的信任,给与公司参与思考本项目的机会。由于时间关系,本方案难免存在疏漏之处,希望有机会和贵司进行更为深入的沟通,使得我们的方案更为精准实用。
初探本项目地块,我们就被其良好的区位、环境、周边开发成熟度、配套、学区等所吸引,从地块价值中我们就初步有了把其塑造成为中高端品质楼盘的思路,结合贵公司目前的项目规划,我们认为本项目完成可以打造成为大丰的标杆项目,在提升企业品牌的同时博取更高的利润。
因此,我们把其定位为高品质楼盘,希望在5个方面有所强化,使其真正成为大丰的豪宅,在形象上我们更是对其进行了拔高,我们希望本项目能跳脱大丰市场,震撼大丰市场,为明年的销售打下坚实的基础。
方案框架
市场环境
大丰房地产市场环境分析
宏观市场环境分析
项目解读及发展建议
项目发展
项目营销定位及营销执行
形象定位
营销策略
方案总纲
项目体验营销建议
宏观市场环境分析
大丰位于中国江苏省中部,长江之北,黄海之滨,是江苏沿海大开发的重要节点城市。
城市概况
大丰位于江苏中部,长江之北,黄海之滨,距上海210公里,距南京330公里;
土地面积3059平方公里,下辖12个镇、1个经济技术开发区和1个海洋经济综合开发区;
207>11年末全市户籍人口721>.53万人;
大丰产业基础良好,已经形成风电装备制造、木材加工、石化新材料、海洋生物医药等四大新产业以及冷温精锻、热处理设备、空压机、抛丸机等四大优势传统产业;
是全国重要的粮食、棉花生产基地。
上海卫星城市、湿地麋鹿故乡
麋鹿故乡
建有世界上最大的野生麋鹿自然保护区,现有麋鹿1500多头,占世界总数的三分之一。
黄海港城
大丰港是国家一类开放口岸、对台直航港口。沿海高速公路纵贯大丰南北,大丰距上海仅有210公里车程,已经融入上海两小时经济圈。盐城南洋国际机场紧邻大丰,已开通韩国首尔、香港及北京、广州、三亚、大连等航线。
上海“飞地”
大丰境内有3家上海市属农场,总面积307平方公里。上海驻丰农场是上海域外面积最大的“飞地”。曾有8万上海知青在这里工作生活,建有上海知青纪念馆。
已形成以高等级公路为主骨架,公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络
公路:沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道等。
铁路:新长铁路纵贯大丰境内,北与欧亚动脉陇海线接轨,南与沪宁、宣杭线相连。
港口:大丰港是江苏中部唯一的深水良港,开通日本、韩国、香港、上海秦皇岛等航线。
航空:毗邻南通机场、盐城机场,已开通多条国际与国内航班。
内河:港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。
大丰市经济处于苏北各县市的中上游水平,经济稳步发展,未来住宅需求发展空间较大。
城市经济
城市
生产总值
(亿元)
人均生产总值(元)
固定资产投资(亿元)
房地产投资(亿元)
全年城镇居民人均可支配收入(元)
消费品零售总额(亿元)
宜兴
91263
29494
海安
45906
23775
东台
——
——
——
——
——
大丰
49218
19851
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(USD/人)
800-3000
3000-5000
5000-8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展:单纯数量型
快速发展:以数量为主,数量与质量并重
平稳发展:以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展:综合发展型
根据国际通用衡量标准,大丰市GDP及人均GDP的高速增长,年复合增长率达到15%以上,未来住房需求向改善型需求转换,房地产市场进入快速发展阶段。
大丰与江苏苏南的典型县级市相比,整体经济实力差距明显,但是与苏中中等实力的县级市相比,经济实力处于中高水平。
数据来源:江苏统计年鉴
大丰2003-2011年国内生产总值(单位:亿元)
大丰2003-2011年人均国内生产总值(单位:万元)
户籍人口变化不大,城市化率偏低,未来仍有较大提升空间
截止2011年年底,,,外来人口导入量较小。
目前大丰城市化