文档介绍：天津合生·帝景湾项目
营销投标报告
谨呈:天津合生地产
序
这是一片充满希望的新区
这是一方改革开放的热土
这是一个激情创新的舞台
这是一个和谐生态的魅力之城
多少人
将金子般宝贵的岁月铺洒在这方土地上
谨以此项目
献给那些已经为或者正在为开发区事业孜孜奋斗的人们……
开发区边缘/紧邻滨海交通主动脉/高端及基本生活配套完善/精装大户社区
本体价值
区位:开发区边缘
远期便捷交通:紧邻未来城市交通主动脉海滨大道、津滨轻轨、机场专线,周边公共交通便捷
2KM内完善配套:坐享开发区最完善的教育、医疗、商业、商务、文化体育、金融新政配套/同时地块紧邻天津港博物馆、天津港商务中心
欧陆风格:最具国际化意向及尊贵典雅的建筑外立面
大户社区:66%的153m²大户型住宅社区
豪华精装:3000元/m²精装标准
人车分流:1:1车位,地下停车
产品优质
认知受限
背景
新政密集出台,催生市场寒冬
新政具体内容是什么,对整体市场会产生怎样的影响?
“国八条”
“京十五条”
“津十条”
“房产税”
“限购”
“限贷”
“加息”
新政背景
2010年国务院三度调控楼市,溢需求、促供给力度空前
中国通货膨胀日益加剧,负利率不断扩大
%
%,创2008年7月以来最高升幅。
2011年 CPI已经目标提高至4%左右
①
政策
②
%和四分之一投资,相关产业达到60个,在中国家庭经济结构支出中房地产支出占家庭支出的63%。”
A
B
经济
③
2010年:,,但仍呈走高趋势
天津房地产市场
2010年,“存钱不如买房”的思想得到广泛共识,房地产作为资产保值的重要手段被大众认可!
2010年政策出台,房价过快上涨未能得到有效抑制,2011年必将成为政策强化年,调控仍是主旋律
新政分析
“津十条”基本复制“新国八条”的政策精神,并在其基础上进行了三大细化
全面限购
限购范围由市内六区调整为全市范围;
2011年,建设保障性住房23万套;
甲方取得销许后,需将价格在现场和网上进行一次性全部公示;
对价格过高的项目进行跟踪检测;
供应量化
严格价格监督
政策出台前,由于担心购房成本增加,形成的恐慌性购买会随之化解。新一轮政策的出台必会使观望客户增加,延长客户的购买周期。
政策领域由原来的二级市场扩大到三级市场,高端客户资产整合难度加大;
观望增加,购买周期延长
限购范围由原来的市内六区调整为全市范围,完全限制高端客户的购买资格;
高端客户购房资格受限
高端客户资产整合难度加大
“津十条”:大户型产品政策风险较大
公建类未受限购物业相对有机会
打击房地产投资、投机行为;
直指高价项目、大户型产品;
调控针对商品住房,不涉及商业地产。
新政影响
部分客户失去购买资格,增加再购买难度
刚需、刚改类产品支撑市场
弹性改善型客户需求明显被抑制
客户购房趋向理性,决策更加谨慎
客户表现——
11年上半年市场走势不容乐观,全年房价走势存在下行压力
开发商应做好长期应对政策的准备
理性市场下客户价值的回归是营销的关键
目标解读
经营目标——
,,
品牌目标——实现合生品牌在滨海完美落地
高速
高价
LOFT:11月首开,总价约77万,2个月需去化570套。
²,含1000元/m²精装
本案:²、含3000元/m²精装
相当于单价高于周边市场平台2000元/平米。
Q1:
目标与现实之下的核心问题
Q2:
Q3:
目前不稳定的市场环境下,哪类客户会买单?
营销如何达成?
目标:高速高价
背景:政策强化年,调控主旋律
淡市背景下,大户型产品价值如何跳脱区域平台?LOFT产品如何实现快速跑量?
01·机遇突围