文档介绍：2012年威海市帝景豪院项目营销推广案
帝景豪院项目2012营销推广案
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谨呈:****房地产开发有限公司
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报告思路
——面临问题
——整体项目形象再塑造
——整体营销策略
——客户定位/销售现状/营销攻略/推广及实施
面临问题之一:高总价的困境怎么打破?
金威怡园50-130㎡,起价5840,均价6400左右,层差30,总价30万以上
威高花园多层均价6400左右,电梯多层7000左右,均价6800,总价50万以上;
帝景文院小高层,基价6180元/平米,面积90-140平米,均价6600,总价60万以上。
综合来看,竞争对手在房源量,中小户型产品,价格上都占优势。
面临问题之二:无大规模的社区配套怎么比?
金威怡园沿街商业4000㎡,引进大型商场,与帝景文院相对;
盛世家园社区底商30户,总面积2800㎡,基本售完
威高花园社区内30000㎡商业,计划引进品牌商场进驻,
幼儿园、养老中心等配套优越
帝景文院除了沿街小底商外,社区服务型配套缺乏。
面临问题之三:极为一般的户型怎么推?
由于前期规划原因,导致户型设计不够理想化。
房源面积大户型偏多,多南北狭长,通透采光性不佳,
剩余房源以96㎡/117㎡/147㎡为主,阁楼不赠送。
如果不是特别有经济实力,客户绝大多数是买不起的。
面临问题之四:极为低的来电/来访量怎么提升?
近一年广告推广极少,楼盘名称已被市场遗忘
区域内的多年老盘,周边居民多以为该项目早已售完。
报纸、网络以及开发商内部公关事件少,媒体基本已停止报道。
带着对以上四大问题的思考,我们再考虑我们的形象塑造及阶段性营销推广工作!
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报告思路
——面临问题
——整体项目形象再塑造
——整体营销策略
——客户定位/销售现状/营销攻略/推广及实施
1、形象工程
通过高耸的楼体形象、优美外立面来凸显楼盘品质和居住价值。
总体形象的树立需要重新解析项目,提炼出新阶段的独特卓越优势
走进准客群身边,抓住他们的心理需求点,直接向其推荐我们的产品
刻意制造新闻话题,如物业进驻、园林绿化进度、区域潜力、任务访谈等吸引购房者关注
公交车体广告,即时传递楼盘现房、促销广告,提升楼盘的品质形象
2、项目价值梳理
产品本身特性:
规模:16万㎡多层、小高层,高贵品红外墙,现房呈现,现买现住。
交通:宫松岭路、花园中路等四条干线,至市区、海边5分钟车程
教育:古寨中学、国际中学、一中、钦村小学、哈工大等名校齐聚周边
配套:家家悦、美食街、体育场、篮球场等提供丰富配套
3、竞争性优势
大环境——北海旅游度假区,政府规划高区商业街、古寨东路在建
小环境——周边2公里半径200万㎡大型居住区,成熟居住氛围
客户认可价值——环境静幽,空气质量好、出行便利,高档品质化社区
4、差异化的特质
高区新版图,城市一体化进程,未来大城;
城市景观豪宅典范,俯瞰繁华,高层风光无限好;
最大58米超大楼间距,飘窗、转角窗、阳台,视野舒适度高;
特色商业街,三面临路,小店铺,功能全,服务社区居民,
周边配套相当完善,物业服务和管理有保障。
5、对于产品概念的思考
新城市边缘
——享受高区新建的未来,一步山海,一步繁华
建筑品质
——具备人文沉淀的气质,高层建筑实景绽放,尊贵生活模式新体验
情景社区
——将生活场景画面化,打造一个具有体验感的社区。
6、对于生活属性的思考
虽然外地人向往这里的滨海,但本地人对大海已经厌倦,
本地人更追求一种生活的便利、宁静和价格的性价比。
但帝景文院这里,却是为更高层次身份的人而准备,
这里是现代而成熟的生活体验,一切都是与时代同步的,
同时具备人文积淀的社区,笑脸是这里人们生活的表情,
舒适是这里生活感受,尊贵是这里的群体标签
如果要用一组词来描述的话,那应该是:
教育之上·舒适生活·纯熟而高尚的居住体验
而这都是这座16万㎡的纯熟生活大城所提供的!
7、产品形象重塑与提升策略
对于剩余房源作合理销讲,如之前某企业团购因价格涨价原因而退,避免让客户产生“挑剩的、滞销户型等不好的心理;
针对每一套剩余房源不同特点,进行透彻分析,命名分类为“天伦幸福同乐、时尚温馨体验、豪华阔气人生”等系列,每个户型的优势点、空间如何规划利用都要阐述清楚;
售楼部及样板间氛围包,装除广告物料外,多采用花篮、花坛、吊篮、花带等主题饰品装点,形成热烈的现场氛围。
网络宣传方面,开发商或物业公司要进行正面形象宣传
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报告思路
——面临问题
——整体项目形象再塑造
——整体营销策略
——客户定位/销售现状/营销攻略/推广及实施
营销