文档介绍：2012年安徽阜阳综合体项目初步定位报告
阜阳项目初步定位
项目属性
项目操盘思路——成功之道
市场分析
开发方向
取势
明道
优术
合众
践行
市场定位体系
平面布局
体量配比
建筑落位
商业模式构建
交通体系
品牌资源整合
项目资源整合
客户资源整合
资本资源整合
招商执行
销售执行
运营管理
项目操盘思路
竞争项目影响
市场定位逻辑思路
项目物业类型
影响定位因素
整体定位
商业定位
公寓定位
行业发展分析
项目物业条件
市场需求情况
实现目标利润
项目快速去化
市场标杆案例
项目定位
市场供给情况
市场定位逻辑思路
办公定位
酒店定位
住宅定位
项目规划方案
目录|CONTENTS
PART Ⅰ市场分析
PART Ⅱ定位思辨
PART Ⅲ市场定位
13>.1 地块属性分析
市场环境分析
项目SWOT初步分析
一. 市场分析
为何做市场定位?
-准确的商业定位是项目成功的第一步,而成
功的、符合市场规律的档次定位就决定了项
目在消费者心目中的一种认同,也决定了项
目自身在零售市场中的地位。
如何做市场定位?
-商业项目的市场定位需要考虑众多内部及外
部因素,内部因素如项目所处的地理位置、
项目自身状况等;外部因素如项目所处城市
或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。
通过对项目内外因素的综合考虑,给予项目
最为符合市场需求的档次定位,为项目成功
入市奠定基础。
市场分析
PART Ⅰ市场分析
住宅
地上:17952㎡
酒店/公寓/办公
地上:17476㎡
商业(含配套)
地上:34454㎡
地下:2678>83㎡
总建面: 96665㎡
地上: 69882㎡
地下: 26783㎡
项目自身状况
PART Ⅰ市场分析/地块属性分析
位于城市中心大型规模、具备强势可利用交通资源的复合商业项目
PART Ⅰ市场分析/地块属性分析
周边商业氛围浓厚,业态业种丰富,本案的关键在于差异化定位互补性招商
*
项目自身状况
PART Ⅰ市场分析/地块属性分析
颖河西路
颍州中路
95
1120
135
55
45
香娘路
本案沿街面较长,可惜沿颍州中路与十字交口拐角相当部分还原业主,,,
在建项目
已开业项目
本案
香港财富广场
国贸商城
千百意
阜阳百货
阜阳商厦
燕莎百货
CBD中央国际
汇鑫国际广场
中南商业广场
金悦时代
易景国际
丽丰一品
新世界
文峰商业广场
起源时代广场位于颍州路与颍河路交汇处
所处区域为阜阳地理中心,临近城市主干道
项目周边未来将具备多条公交线路,为消费者到达提供便利
紧邻城市主干道颍州路与颖河路,地处十字路口,具有优越的展示面
周边已开业商业项目数量较多,经营档次以中档为主
与主要商圈相比,所处区域商业氛围较其他区域清淡,目前对品牌及消费者的吸引力有限,商业市场需要引导
项目所在区位
PART Ⅰ市场分析/地块属性分析
周边商业氛围浓厚,已开业商业项目数量较多,经营档次以中档为主
商业具一定规模: ,B1-6F建筑,城市商业综合体,有别于目前一般传统意义商业项目,在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性;
入市时间: 阜阳未来大规模商业项目集中入市,对本项目在未来的招商、销售、运营均造成激烈竞争。具飙马了解,对本项目具备一定竞争压力的CBD中央国际虽也在进行招商,但其建筑存在硬伤(中庭过小)、业态单一,为目标品牌选择本项目提供机会;
其他功能对商业的影响:项目自身拥有丰富的功能配套,酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群,对本案培养期的缩短提供可能,同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响;
专业优势:聘请专业商业地产顾问公司进行前期市场定位、商业规划,符合商业地产发展规律,同时专业化的商业规划为知名品牌的入驻经营提供便利性。
地块属性分析
PART Ⅰ市场分析/地块属性分析
商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小,影响本项目商业商圈范围的主要因素为:
商业规模
商业项目所辐射的商圈范围,受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在30,000-50,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径1-3公里左右。
交通状况
商业项目的交通方式越多样、越便捷,其商业辐射范围越大。如多条公交线路、停车位充足等。本项目因紧邻颍州路、颖河路,拥有较为优越展示的同时,未来将拥有较为发