文档介绍：2012年铜梁禽蛋市场地块项目定位报告1
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铜梁禽蛋市场地块
【项目定位报告】
天晟不动产事业二部
2012年6月
敬呈:茂田集团
前言:
此报告为茂田·铜梁项目提供市场调查及项目定位服务,以市场为基础,对项目住宅及商业部分进行合理定位,为项目提供产品形态及商业业态分布提供可行方向。
CONTENTS
目录
住宅市场研究
住宅产品定位
商业市场研究
商业产品定位
项目整体开发策略
营销策略建议
第一部分:住宅市场研究
住宅市场整体概况研究
铜梁传统农业大县,2011年GDP 总值在1小时经济圈(区县)中处于中等水平,与发达区县相比有一定差距(铜梁GDP总值分别是合川的64%,长寿的61%,永川的51%)。
(数据来源:重庆统计局2011年统计报表)
住宅市场研究
住宅市场研究
铜梁房地产市场成交活跃,在经济总量和常驻人口相差无几的情况下,商品房成交量较高,且市场较成熟,受市场影响波动较其他区县更明显。
数据来源:
重庆市各区县统计公报
住宅市场研究
数据来源:铜梁统计局
项目名称
待售体量
(万方)
项目名称
待售体量
(万方)
普罗旺斯
8
龙轩大地
40
新天地
2
华府3>.阅峰
/
尚品世家
20
龙腾盛世
30
金豪嘉苑
10
香樟郡
3
四季花城
30
水岸国际(潜在)
70
华夏康城
23
合计
236
图表4:市场近期待售项目体量汇总
市场供应面积体量大,竞争激烈。
铜梁住宅市场概况
数据来源:天晟市调数据
住宅市场研究
图表5:铜梁近年商品房销售面积及成交单价走势图
成交面积(万平米)
成交单价(元/平米)
数据来源:铜梁统计局
相对成交面积的震荡螺旋式上升,成交单价一直保持了上涨势头。
铜梁住宅市场概况
图表6:铜梁县近年商品房套型成交面积变化图
年度
2008
2009
2010
2011
住宅销售面积(万方)
住宅销售套数
3946
6147
10914
6424
单套平均建筑面积(㎡)
111
105
104
104
单套成交面积虽价格走高呈日趋紧凑的趋势,但单套面积略高于重庆主城区,说明主力成交户型为功能完善面积适宜的2房,3房(,,)
数据来源:铜梁房交所
住宅市场个案分析
项目名称
占地面积
建筑面积(万方)
规划户数(户)
容积率
绿化率
车位
(个)
建筑密度
月均销量(套)
华府阅峰
9
1562
40%
397
/
129
普罗旺斯东岸
(二期)
175
28
2192
45%
700
25%
82
华夏康城
13万方
31
/
2
40%
1005
28%
60
龙腾盛世
/
40
42%
1200
/
55
尚品世家
400亩
30
3000
2
40%
855
/
50
龙轩大地
360亩
(二期)46
4000
30%
500
30%
50
四季花城
300亩
(一期)10
/
45%
460
29%
20
香樟郡
/
8
825
30%
/
/
40
金豪佳苑
/
13
3
40%
428
/
/
新天地
/
500
3
21%
221
/
/
各项目基本情况
重点分析项目:普罗旺斯、华府阅峰;
重点竞品项目:尚品世家;
其他竞品项目:龙腾盛世、龙轩大地、华夏康城、四季花城;
数据来源:天晟市调数据
重点分析项目——普罗旺斯·东岸
产品形态:分洋房、高层、独立商业3种形态
立面风格:多层地中海、高层新古典风格
规划布局: 21栋5+1花园洋房行列式布局(局部有错动)
11栋高层围合式布局
建筑密度:25%
绿化率:45%
规划布局
销售分析
2011年至今,该项目总体去化量约13万方,月均消化量1万方左右;
该项目高层产品是主力成交物业类型,起到快速回笼资金作用,洋房去化速度慢,更多承载着高端形象塑造的功能;
月份
成交套数
高层套数
主力均价
(元/平米)
所占比例
洋房套数
主力均价
(元/平米)
所占比例
60
55
4500
92%
5
5200