文档介绍：2012年禽蛋市场地块项目定位报告3
产品定位
既围合出内部超大中庭,同时也让高层住户拥有更开阔的景观视野,减少视线堵塞。
住宅产品体量估算
产品形态
标准层面积(㎡)
层数
梯户比
栋数
总体量(㎡)
小高层
760
11
1梯4户/单元
2
16720
二类高层
760
18
2梯4户/单元
2
27360
一类高层
570
32
2梯6户
4
72960
住宅体量:117040㎡
产品定位
住宅产品具体建议
建筑外立面:
现代风格,黑白灰主色调,和欧式褐黄色为主的多数项目做出视觉区隔(若城市规划硬性要求则考虑浅黄色立面)
1梯4户户型平面布局建议(确保3房板式效果)
住宅产品具体建议
户型平面建议
住宅产品具体建议
户型平面建议
十字形风车状布局
(需咨询规划)
住宅产品具体建议
户型平面建议
2梯6户户型平面布局建议(确保3房板式效果)
住宅产品具体建议
户型建议
2梯6户户型平面布局建议(大量赠送空间,普罗旺斯1期布局)
主力户型建议
两房
两房变三房
三房变四房
住宅产品具体建议
户型总体面积及配比建议
户型
建筑面积(㎡)
比例
两房
75-85
35%
两变三房
90-95
20%
三房
100-105
30%
三房变四房
110-115
15%
住宅产品具体建议
以带赠送面积的紧凑2房,3房作为主力户型
住宅产品具体建议
景观主题建议:突出功能性,参与性
在市场竞品景观都做得比较出色的情况下,景观主题思路应另辟蹊径差异化,天晟建议在保证景观品质的前提下,更加强调和
“功能性,参与性”,增设亲子区,老年健身步道,运动设施,社区交流空间等。
规划设置架空层
用好架空层,设置泛会所,为老人小孩提供活动空间
住宅产品具体建议
精装入户大堂
确保层高5米以上的大气精装大堂(并尽早展示)
住宅产品具体建议
可视对讲系统(此项配置已成为标准配置)
设置烟感,煤气感应,紧急呼救系统(此项配置已成为标准配置)
双层中空玻璃(此项配置已成为标准配置)
小区背景音乐系统(此项配置已成为标准配置)
视频监控系统,红外安防系统(此项配置已成为标准配置)
一卡式停车管理系统(此项配置已成为标准配置)
住宅产品具体建议
社区基本配套设施
小区门禁系统
可视对讲系统
煤气报警系统
老人呼救
系统
住宅产品具体建议
社区基本配套设施
第三部分:商业市场研究
铜梁商业印象?
商业发展水平相对落后,以底商为主要商业形态。绝大部分商业业态主要是通过临街店铺形式存在,与一些发达区县城市相比,缺乏硬件条件更为高档先进的mall式中心商业。
铜梁商圈物业
其他区县商圈物业
铜梁商圈物业
铜梁商圈物业
铜梁商业印象
商圈范围较窄,扩展速度较慢。繁华商圈范围相对集中于老城中心主干道旁,其他支路及商圈中心半径500米左右外的外围区域商业发展相对滞后,新兴区域如:白龙大道,金龙大道,迎宾路等新兴路段商业尚未形成,商业配套极度缺乏。
铜梁老城区
铜粱白龙大道清水湾社区商业
铜合路普罗旺斯社区商业
铜梁老城区支路
铜梁商业印象
品牌主力商家种类较少。除满足基本需求的品牌商家陆续入住,休闲娱乐品牌商家进入较少。重百商场,永辉超市,苏宁电器,重客隆商家已入住,其他对消费要求较高的休闲娱乐商家进驻较少,仅有七十二行,富侨,北海道,未发现其他知名品牌大型商家进驻。
铜梁商业印象
专业市场普遍缺乏整合。铜梁专业市场是长期自发形成的街区,经营面积普遍较小,商家各自为政,硬件、品质、档次形象较低。
中南路段
中南路段
迎春路段
塔山东街段
塔山东街段
铜梁商业印象
对铜梁商业发展的理性认识?
铜梁2011年GDP 总值在1小时经济圈(区县)中处于中等水平,与发达区县相比有一定差距(铜梁GDP总值分别是合川的64%,长寿的61%,永川的51%)。
(数据来源:重庆统计局2011年统计报表)
对铜梁商业发展的理性认识
铜梁企业及机构发达程度有所欠缺,铜梁企业数量处于1小时经济圈中等水平,商务消费市场容量有限。
对铜梁商业发展的理性认识
(数据来源:重庆统计局2010年统计年鉴)
铜梁销售市场量不大,社零总额与发达区县差距更大(铜梁社零总额分别为合川的44%,长寿的81%,永川的41% ),甚至低于南川这样的GDP排名落后于铜梁的区县。
数据来源:重庆统计局2011年统计报表
对铜梁商业发展的理性认识
铜梁人均GDP约合3600美元,早已突破3000美元收入关口,商业已进入新的发展阶段
(数据来源:重庆