文档介绍：2012灵寿项目整体定位报告
灵寿项目整体定位报告
The spirit of the whole project positioning report
①
河北达隆行房地产经纪有限公司
2012年8月
土地成本为20万/亩;
项目为住宅用地,暂不考虑容积率及其它限制(如限高、物业类型等);
项目需考虑部分偏政绩类的概念或建筑,利于报规;
开发商具备一定的资金力量,可考虑前期的部分投入;
项目首次为四合院的整体规划稿可推翻;
【项目关键信息】
【方案目的】
清晰项目定位,利于设计院推进工作;
优化现有产品基础,降低项目风险;
推进营销推广工作,使项目尽快产生回款;
第一部分分析/analysis
第二部分定位/positioning
第三部分建议/suggest
第四部分附件/accessories
目录/directory
第一部分分析
——客群与项目契合度的问题研究
【宏观环境】
——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
数据来源:河北省统计局;研究来源:世界银行研究模型
年限
增长率
2009年
83>.56%
2010年
%
2011年
均值
%
GDP增长率
房地产发展
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
【宏观环境】
——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
山区
丘陵
平原
太行山
经济结构
产值(亿元)
第一产业
第二产业
第三产业
合计
数据来源:河北省统计局;研究来源:达隆行研究模型
地域环境造成的产业集中化;
非资源性城市的工业化城市;
客户两极分化严重;
【宏观环境】
——城市经济与房地产的关系
城市
GDP增长率
人口总数(万)
房价指数(元/平米)
城市房地产放量(万平米)
灵寿
%
2800
平乡
2200
定州
%
120
3000
数据来源:以上数据来源于河北省统计局及达隆行市场研究部;
市场经过房价相对较高的阶段,改善及多次置业者为客户主流;
灵寿房地产市场面积趋于精细化;(90—120)
投资型产品受市场追捧度较高;(燕都大厦开盘销售50%)
【宏观环境】
——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
年限
人均GDP(美元)
2009年
2010年
2011年
平均增长
%
年限
人均GDP(美元)
2012年
2013年
2014年
数据来源:河北省统计局;研究来源:世界银行研究模型
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减速发展阶段
人均GDP
800—3000
3000—4000
4000—8000
8000—10000
需求特征
生存需求
生存兼改善
改善需求为主
过渡商业
发展特征
超速发展
单纯数量型
以数量为主
数量与质量并存
以质量为主
数量与质量并重
综合性发展
25000以上房地产过渡为金融业产品;
城市经济良好,灵寿房地产市场发展良好;
按照灵寿目前人均GDP增长率分析,预计2013年以后将进入改善阶段;
研究来源:世界银行研究模型;达隆行房地产发展分析模型;
【宏观环境】
——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
【宏观环境】
——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
项目
规模
产品
亮点
开盘时间
凯旋盛世
15万平米
多层、小高层
售楼部及规模
2010年初
龙源盛世
12栋小高层
小高层
湖景
2012年3月份
阳光城市花园
12栋
多层、小高层
区域发展
2010年
各项目仍以地段支撑核心价格;
各项目偏于成本控制;
规划初级/户型初级/景观初级/营销推广初级;
【宏观环境】
——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
灵寿距石家庄仅40公里;
驱车行驶约20分钟;
交通方便;(京昆高速)
人口外流;(城市属性)
【宏观环境】
——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
改善性客户占主导,城市成交速度缓慢;(市场产品空白)
刚需市场不具备可控性,风险较高;(人口增长缓慢、产业结构等问题)
城市处在质变过程,高产品力受客户追捧;
【区域环境】
——工业区的住宅大盘
西进、东拓、北渐进、南优化;
重点跨越松阳河向西发