文档介绍：A世联-金地滟澜山项目整体定位及物业发展建议
淮南中城置业山南新区项目整体定位与启动期建议
谨呈:淮南中城置业有限责任公司
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项目组工作的阶段划分
地块所处区域整体分析
取地阶段核心问题提出
市场背景分析
政务新区发展规律研究
地块价值分析
经济测算
开发运营模式确定
取地策略结论
项目整体战略与定位回顾
项目阶段核心问题的再梳理
整体市场对应性分析
客户整体与对应性分析
整体定位与发展战略
经济测算
物业发展建议
第一阶段
取地策略与开发运营研究
第二阶段
启动区定位及物业发展建议
第三阶段
规划跟进
参加规划跟进三方沟通会议
整体规划跟进
单体规划跟进
项目理解与核心问题
客户分析
经济测算
整体定位与发展战略
整体市场背景分析
启动区定位与物业发展建议
报告回顾
山南新区——被广泛接纳的未来政务中心与全新居住区,前期认知问题已基本解决
山南新区经历数年的政府大力宣传,在淮南市民中已有了很高的认知度,在认知层面上已超越了陌生新区的水平,区域价值也因期待而被愈发认可——
项目位于淮南市山南新区,未来的政务中心和新城居住区域。
如何定义山南新区,是否应作为完全陌生区域来对待,是理解山南新区的首要问题。
政府力度——
经历政府多年的倾力宣传与引导,新区的规划与政府的搬迁解决了市民的认知并带来了强烈的憧憬。
区域远景——
大量正在实施和规划中的公共项目给山南新区带来带给市民强有力的信心。
生态环境——
煤炭工业作为淮南经济的脉搏,带来的环境问题也使市民将生态提升为评判居住质量的首要标准。
市民期待——
多年的政府导向、实际的动作以及环境的优势解决了新区在市民心中的认知并大力提升了认可程度。
山南已经超越了一般性陌生区的认知水准,在多年的发展与成长当中,成为了被市民所普遍认知,长期看好和高度期待的新兴区域
区域理解
全国现象
区域定义
在新区发展的初期阶段,结合着已有的规律性总结,项目与区域之间存在着“互立”的关系
区域理解
全国现象
区域发展模式
查漏补缺式发展
极核式发展
单点引爆
发展阶段特征:
政务类设施进驻,形成城市另一极;
围绕这一级依托政务资源周边的地块逐渐启动,住宅仍为主要发力点,其价值在此阶段提升速度最快
起步阶段特征
起爆点均为距离老城区最近的住宅开发项目,依托高性价比、以及老城区的自然发展来带动
成熟阶段特征:
新城与老城逐渐融合,新城的价值开始依托其商务和商业价值;
住宅开发价值开始走向平稳,商业和商务价值开始提升加速。
起步阶段
发展阶段
成熟阶段
当山南新区已经被接受之时,区域起步阶段的首个项目既借助着区域优势来立势,其良好立势也会促进着新区和项目自身更好的发展
价值认可度较高的新区发展模式:
项目=区域:选取与老城区关联最强并具备一定资源优势的地块启动,由住宅到商业,逐渐树立区域形象。
配套先行,以完善的区域及社区配套弱化新区抗性。
充分展示,利用一切强力展示资源,树立区域优质形象。
产品打造,创新及超越市场现有水平的产品打造以吸引客户关注。
价值递增,初期以性价比吸引关注,后期随区域成熟价值拉升。
41万元/亩
地价
北侧12米,
南侧24米
建筑限高
≥8>50%
绿地率
≤22%
建筑密度
11>.0
容积率
(约24万㎡)
占地面积
项目定义为山南新区起步区的首个低密度大盘,在众多方面有成为标杆的条件
空间标杆:
山南新区为政府大力规划的政务区与未来中高端住区,同时位于最接近老城区的位置,受两极驱动作用明显;
时间标杆:
作为规划新区起步区成交的第一个住宅地块,也将成为第一个入市项目,“首位”性质强;
指标标杆:
,该指标在淮南的稀缺性与独占性相当强烈。
老城区
项目定义——山南新区起步区首个低密度大盘;
自身质素优越,使得本项目在众多方面具有成为标杆的可能。
本体理解
全国现象
项目定义
根据地块自身指标条件,项目可能出现的物业形态为:
低密度(独栋、联排、叠加等)
多层(普通多层、洋房等)
本体理解
全国现象
项目发展方向
在已知的类似条件的发展模式中,项目需要选取最符合自身条件和目标要求的发展方向
高端启动,逐渐拓宽客户群
借鉴案例
郑州郑东新区绿城百合公寓
适用条件
1、较大城市,首位度较高
2、政务新区建设推动力大
3、一