文档介绍：保利2012年3月盐城滨海洲盛国际家居广场营销策划报告
谨呈:滨海洲盛置业发展有限公司
上海项目组
20123>.3
洲盛国际家居广场
营销策划报告
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一、项目宏观环境分析
二、项目形象定位的策略思路
三、项目推广策略与计划节奏
四、项目销售与招商协作计划
五、项目操作工作计划
纲要
第一篇项目宏观环境分析
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滨海概况
滨海县位于盐城北部,区位优势明显,资源丰富、交通便利、历史悠久。
滨海县位于江苏省东北缘、盐城中东北部,西南与阜宁县相连,与日本隔海相望,南距盐城80公里。全县总面积1880平方公里,,。
境内204国道、省道陈李公路、S327、海堤公路、沿海高速与宁靖盐、京沪、宁连高速联成一体,正在规划建设的连盐铁路将贯穿全境,成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。
丰富的文化底蕴,孕育着滨海大地,滨海目前已成中国楹联之乡,中华诗词之乡和全省唯一的“书法之乡”,享誉海内外。
经济快速发展,农副产品资源丰富,是全国著名的“何首乌”之乡。
滨海县
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“十一五”期间,始终保持稳定强劲的发展态势,综合实力跃上了新台阶。
滨海国民生产总值保持高速、稳定发展格局。期间年均增长19%。
财政总收入突破50亿元大关,年均增长更是保持40%以上,增幅列全市第二,仅增量就相当于2005年全县总量的3倍。
滨海经济
滨海的经济社会发展已经进入了更高层次,由增幅领先转变为总量领先的新格局。
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项目区位
项目位于滨海新区北片区,新客运总站的南侧。未来发展潜力雄厚,目前认知不高。
本案
按照“建设靓丽城市,打造崭新滨海”的要求,围绕“一年见成效,三年大变样,五年再建一个新县城
”的目标,坚持“南片区建成功能完备、环境宜人、生态优美的商住及行政中心,北片区建成综合功能完善、文化氛围浓郁的商贸服务和基础教育中心”的发展定位。
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项目交通
项目位于S327省道东侧,幸福路南,交通便捷。
S327
人民路
幸福路
项目
明达路
项目紧邻S327省道,毗邻城市主干道人民路和幸福路,到沿海高速出入口仅2分钟车程,,并靠近新客运总站,未来便于吸引周边县市及乡镇客群。
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项目周边
项目位于滨海新区北部,周边目前较为空旷,客户认知度不高。
钢铁交易中心
盛世丽都
新客运站
拆迁住宅小区
友创滨河湾
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环境小结:
滨海经济连年保持高速、稳定的增长,人民收入和消费也保持稳定增长,并随着滨海经济发展格局的改变,为项目的开发提供了良好的社会基础
优越的地理位置、便捷的交通网络,为项目的后期运营提供了便利的必备条件。
目前客户对区域认知不够,市场商业环境缺乏,如能争取政府的政策扶持(如减免3年税收等),将为项目提供有力保障。
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1、本案外围环境较差,商业氛围不佳,如何向客户展示本案的商业价值?
3、项目规模较大,未来潜在竞争较多,如何在预期价格上,实现快速销售?
本案面临的问题?
2、项目体量在滨海市场相对较大,外来人口较少,如何能扩宽客户渠道,?
价值提升
快速销售
扩宽销路
如何破局——本案要解决的重点!
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第二篇项目形象定位的策略思路
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项目
定位
市场
分析
形象
定位
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项目形象定位的策略思路
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东明装饰城
银厦广场
玉龙商业街
通贸装饰城
金屋装饰城
新时代广场
本项目()
盛世丽都
富康商业广场()
明清商业街()
新建商业广场
()
——商业解读
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——东明装饰城
商铺类型:
内街商铺,2-3层为主,但可分开租赁。
面积:主力80-200㎡,最大3000平米
租金水平:
-/㎡·天
现状:
较大规模,定位中高端,商业环境较差,产品档次参次不齐
服务配套缺失、无有效的运营管理
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——金屋装饰城
商铺类型:
内街商铺,双层为主
面积:主力面积60-150㎡
租金水平:
-/㎡·天
现状:
较小规模,定位低端、业态多样化、服务配套缺失、无有效的运营管理
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——通贸五金装饰城
商铺类型:
临街商铺、内街铺,2层为主
面积:50-100㎡为主
租金水平:
/㎡·天;
现状:
中等规模,位置较好,业态混乱,服务配套缺失、无有效的运营管理
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