文档介绍：保利_济南保利大明湖项目营销推广定位报告
保利·大明湖定位篇
报告背景
我司参与保利·大明湖项目的前期策划工作,产品规划设计基本定型,本次提报主要针对项目的营销推广部分深入探讨。
项目定位策略
写字楼部分
商业部分
住宅部分
住宅部分
项目SWOT分析
目标客户群定位
销售价格定位
形象主题定位
W-T策略
强化对开发商品牌、项目形象、区域优势、产品品质的宣传,保持市场对项目的持续关注;
通过保利物业优质的管理服务打动客户;
精细化的高端项目展示;
S-T策略
通过高端形象与保利品牌的宣传,压倒周边楼盘的普通形象;
利用高性价比的产品和独特资源吸引客户;
威胁 Threat
周边市场如欧洲城、巴黎花园、万达广场、明湖天地下半年供给量巨大;
经一路沿线、北坦片区、大明湖周围棚户区拆迁改造力度很强,潜在供应量较大;
W-O策略
以新大明湖开放后的湖景资源为宣传重点,改变周边城市环境;
以优越的高性价比的产品品质,规避地块散、规模小的劣势。
S-O策略
通过新大明湖湖景和周边资源的推广,提升本项目的高端形象;
通过对保利品牌的宣传,增强保利品牌的美誉度,进一步建立消费者对保利品牌的信任;
通过产品素质的的塑造,提升本项目的性价比;
机会 Opportunities
大明湖扩建改造,进一步提升项目价值;
消费者对品牌开发商和优质服务的追求;
消费者追求实惠,高性价比;
劣势 Weaknesses
周边城市面貌目前较为破旧,拆迁片区较多,形象不佳;
地块完整度不够,规模较小;
优势Strength
项目处于老城区中央,与省府为邻,距离泉城路仅5分钟车程,区域认知度稿
项目毗邻大明湖,环境景观资源非常优越;
紧邻东西大动脉经一路,交通便利;
老东门市场近在咫尺,周边商业、教育、医疗等配套齐全;
最具竞争力的紧凑型两房、三房户型;
保利品牌及产品品质;
大名湖项目
SWOT分析
结论:通过SWOT策略分析,充分利用大明湖景区资源和项目中心地段两大核心优势,借助保利央企品牌形象和企业实力,有助于打造项目高端形象!
住宅部分
目标客户群定位
销售价格定位
项目SWOT分析
形象主题定位
核心客户:约60%
重要客户:约30%
游离客户:约10%
核心客户
区域内的老济南人
认同湖居文化氛围的周边区域人群
有能力在济南置业的外地人
本项目置业群体:对区域强烈的感情因素和大明湖扩建的机遇。
本项目客户对本区域具有强烈的感情因素,对区域依赖度较高。
随着大明湖扩建工程顺利进行,该区域的居住价值将得到极大提升,区域前景十分看好。
目标客户群定位
核心客户——区域内的老济南人
——周边区域居民,眷恋老济南的生活氛围
区位
舒适性
价格
35-50岁,居住在济南中心城区,
三口之家,或三代同堂
事业处于稳定期,一般为国企或机关事业单位管理层,具有较强经济实力;
追求改善型物业,希望仍在自己熟悉的区域置业。
行为及生活特征
置业要素排序:
区位、舒适性(户型、产品形式)、价格
产品形式:
90平米二居,130平米以上的三居为主,多层、小高层
置业需求
内心保守含蓄,深受中庸思想的影响;
不希望剧烈的改变,崇尚踏实稳定;
故土难离,不愿离开大明湖老济南生活圈;
对传统文化有偏好,愿意看到自己认同的济南城市文化得到符合他们心理需求的美好演绎。
精神追求
重要客户——认同湖居文化氛围的其他区域人群
——认同湖居传统居住文化,希望享受舒适的居住环境
区位
价格
舒适性
25-45,居住在历城、市中、天桥、槐荫、已经落户的新济南人;
三口之家为主,核心家庭;
有一定经济实力,一般私营企业主、事业单位管理层;
行为及生活特征
置业要素排序:
区位、价格、舒适性(户型、产品形式)
产品形式:
90平米二居、130平米以内舒适型三居
置业需求
向往历下区完善的生活配套,良好的居住氛围;
对济南传统居住文化有好感;
憧憬历下区文化底蕴,希望融入历下区人文环境。
精神追求
游离客户——在济南获得成功的周边商户
——经济实力较强,追求生活质量
区位
舒适性
配套
35-50岁;
三口之家为多,子女正在上小学或中学
资金实力较强;
追求居住条件的改善。
行为及生活特征
置业要素排序:
区位、舒适性(户型、产品形式)、配套
产品形式:
130平米以上的三居,偏好小高层、多层
置业需求
追求生活品质,欣赏精致产品;
认可高端品牌价值;
深受中国传统文化熏陶,同时具有创新求变的时代精神。
精神追求
住宅部分
目标客户群定位
项目SWOT