文档介绍：本案-- --三大目标
价值目标
形象目标
风险目标
实现南湖标志物业之形象。
还原保利品牌武汉应有之价值。
打造区域最高价值/价格之项目。
实现良好众评,树立强大壁垒型价值体系
针对风险具备应变方案
时机恰当时能迅速增值
壁垒型产品&文化大势传播
我们要做一个武汉众多高档楼盘中的仅仅冠名叫保利的新盘;还是拒绝平庸、做一个真正让武汉人耳目一新、足以匹配保利品牌的居住样本?!
我们是要堆砌市场上高档楼盘的元素,还是充分利用资源整合,高效低成本打造一个2010年武汉典范?!
分析篇——市场:正负角力
2009年7月份新增人民币贷款陡降77%,明年7万亿贷款指标,政府重点保基础建设(11月12日,中国10年住宅发展趋势研讨会),地产商“市场抢金、现金为王”势在必行。
2009年10月份,CPI/%%,通涨压力巨大,楼市双刃剑。
2009年12月初,食用油价格涨幅达15%以上,进一步导致CPI/PPI走高,通涨压力加剧。
“银根”紧缩,资金链走向是关键
通货膨胀渐成,经济压力巨大
分析篇——宏观市场分析
分析篇——宏观市场分析
H1N1/雪灾再次袭击,对我国经济造成负面影响;
GDP结构过分偏重基础建设,实体经济回力疲软;
09年上半年上扬主因——刚性需求放量、“闲”钱、流动性资本弃实体经济转投房地产。10月已出现明显价升量跌现象,消费力可能再次“隐形”
每年约6万套有购买实力的婚房需求;
集体土地可交易,进者成本优势放大;
中央经济工作会定调,“十二五”城镇化、大势“促消费”,但将提高政策“针对性和灵活性”;房地产政策“投鼠忌器”,跟风经济决策。
第一次波峰
第二次波峰
价量均下行
保“八”目标实现易,楼市重火难度大
价量双峰,井喷退场
①金融管道变窄,开发商需现金为王
②通胀“PK”低进,“快”降低风险王道
③消费面应上下挖掘,尽可能扩大内需
④优势产品备消费疲软,价值产品才是价格支撑
开发速度、回款、应变、性价比,胜者为王!
分析篇——宏观市场分析
结论:
分析篇——竞争格局
分析篇——区域竞争格局
城投瀚城
一线临湖,景观资源优势强;
不临主干道,展示性较差;
金地格林小城
外部景观资源优势不强;
临入南湖主干道,展示性较好。
泰然南湖玫瑰湾
半岛型布局,景观资源优势强;
不临主干道,展示性较差
南湖半岛
半岛型布局,景观资源优势强;
不临主干道,展示性较差;
本案不直接临湖,干道展示面窄,景观资源及展示性均较差;
大华南湖公园世家
具有一定的湖景资源;
临入南湖主干道,展示性较强;
区域项目对外部景观资源优势的依赖性较强。
外部环境
分析篇——区域竞争格局
建筑资源
水景阔宅社区
南湖半岛
湖景资源
面对南湖错列布局
主打卖点
项目
产品类型
产品规划特点
主打卖点
南湖半岛
连排、高层
欧式风格,面对南湖错列布局
水景阔宅社区
新凯山泉居
小高层、多层、低层洋房及多层电梯房
自然风格,依伏虎山北高南低的自然地势排列,视觉感受较佳
山居、电梯洋房
泰然南湖
玫瑰湾
高层、小高层、别墅
半岛型水景布局,建筑沿湖面逐步展开
半岛型水景社区
保利心语
别墅、高层
半岛别墅及景观高层条列式围合
亲水别墅、景观高层
大华南湖
公园世家
别墅、多层、小高层、高层
海派建筑风格,旁边规划水上公园
城市次中心海派别墅、多层、高层
泰然南湖玫瑰湾
湖景资源
半岛型水景布局
主打卖点
半岛型水景社区
规划基本依赖山、湖等独有资源,但规划仍以大板式、混合社区为主,对独有资源特征性规划不足。