文档介绍：保利香槟国际2011年营销策略总纲
保利香槟项目组20101>.
保利香槟国际
2011年营销策略总纲
谨呈:保利地产
香槟,2011香满湖滨
写在前面……
2011
保利香槟
面临怎样的
目标和挑战
全年实现总销金额 10个亿
2011目标
目标
建立保利品牌和香槟口碑,形成项目生命力,持续旺销
长期目标
项目背景
项目总指标
总用地面积:
149973 m2
总建筑面积:
269800 m2
容积率:
总户数:1937
停车位:2672
一期指标
建面:约9万㎡
总户数:566
一期
首批推盘:11月28日推出1#2#楼,共101套房源。
当天去化89套,截止12月12日共认购97套房源,签约89套。
第一部分:大势研判
政策大势——根据目前政策的调控力度,可以判断,楼市宏观调控进入了又一个政策收紧期,此次政策收紧期调控力度更大,波及范围更广,影响也将更为深远
信贷政策
税收政策
土地政策
其他政策
信贷政策收紧,上调存/贷款准备金率分别达10/6次
07年政策延续,信贷收紧
信贷放松,刚性需求享受利率优惠,公积金贷款利率降低
延续08年下半年放松的信贷政策;公积金贷款首付比例降低
正式征收30%-60%不等的土地增值税。
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降低普通住房购房契税,免征印花税和土地增值税
延续08年下半年政策;二手房交易环节相关税费免除;
90/70政策;《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
《关于金融促进节约集约用地的通知》
《土地增值税清算管理规程》、《关于集约用地的通知》
全国:
1、加大保障性住房建设力度;2、支持房地产开发企业合理的融资需求。
地方:
各地政府纷纷出台当地救市政策。
延续08年下半年政策,但09年底多数地方政府政策将到期。
房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地
二手房转让营业税优惠政策终止
地价款两年付清,首付50%
。
《关于集约用地的通知》
二手房转让营业税优惠政策终止
二手房转让营业税优惠政策终止
二手房转让营业税优惠政策终止
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3
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6
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政策收紧期
政策放松期
政策收紧期
首付调整至30%,二套房严格执行50%,停止第三套房贷
加快推进房产税改革试点、
契税调整
进一步打击囤地,改变土地用途和性质,捂盘惜售等违法行为
各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度
持续的深度调控还将继续
目前政策环境
——三类购房者均受打压
近期出台的新政影响*购房主要目的交叉表
购房的主要目的
近期出台
新政影响
长期出租
自己住
给儿女住
给长辈住
投资
暂时影响不大
5%
%
%
8%
%
购房计划延后
3%
%
8%
5%
%
无法贷款,观望中
3%
备注:基于房展会客户调研数据
第一次调控节点
第二次调控节点
第一次调控使得无锡5-8月成交量大幅度下滑;
第二次调控使得无锡历来成交火热的“银十”出现明显下滑,11月更是出现大幅度的下滑趋势。
受新政影响,购房计划延后的客户比例有所上升,观望情绪再一次加剧;目前市场购买动力以自住为绝对主力。
第二次调控在第一次的基础上加大了打击范围与力度,甚至连首次购房的刚需客户也列入调控范围。
近期环境——严厉的政策环境影响部分消费者的购买计划,市场观望情绪再一次加剧,直接导致无锡市场成交出现波动
整体市场——无锡整体住宅市场受政策影响比较大,目前市场正处于下行阶段,加之1-2月为传统淡季,预计近阶段市场表现较为低迷
供应——2010年1-11月无锡住宅供应相对稳定,1-11月住宅总供应量为520万平米,一季度和二季度供应量相对较少,,;四季度开始受到新政的影响供应量开始回落,;
成交——2010年1-11月无锡住宅成交479万平米,月度成交起伏较大,1-4月成交逐渐上升,4月为峰值,4月新政后,成交下降,7-9月再度回升,,为2010年住宅成交月度最高值。10月开始由于新政的影响,无锡住宅市场已经开始下滑,。
价格——2010年1-11月无锡住宅成交均价总体呈现先升后降的现象,4月新政前价格攀升较快,新政出台后价格小幅回落。9、10月由于高端项目开盘较多,成交比例上升,成交均价持续上升,11