文档介绍：北京万科东六里屯17号楼项目营销策划报告
谨呈:
北京市朝阳万科房地产开发有限公司
万科,王者归来
——六里屯17号楼项目营销策划报告
说明:
本报告内容主要针对投标内容1+5进行阐述!
“朝阳公园”——北京最具魅力的一块豪宅土地。
2006年,万科导演的一场“传奇”,将在这里上演!
1
发展商目标理解
发展商目标理解
背景分析
11>.北京万科两年后的首次新推项目!
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“半成品”收购,有诸多“难言之隐”!
目标:完美销售〉产品模式
1
发展商目标理解
2
必须明确的几个前提
必须明确的前提
前提1——本体界定
朝阳公园区域
位于朝阳公园片区主流地段
本体研究
甜水园街
朝阳公园南路
2
前提
1
发展商目标理解
小体量、中小户型、面积适中
户型面积:
二居:108平米
80套
三居:150-160平米
220套
总套数:300套
三居
两居
建筑基本指标:
总建筑面积:
住宅面积:
总套数:300套
本体研究
2
前提
1
发展商目标理解
户型调整体现万科功力
卧室
卧室
厨房
餐厅
起居室
主卧室
储藏间
卫生间
卫生间
阳台
阳台
起居室
卧室
主卧室
卫生间
厨房
阳台
餐厅
起居室
起居室
卧室
主卧室
卫生间
厨房
阳台
阳台
卧室
卫生间
储藏间
卫生间
卫生间
走道
本体研究
2
前提
1
发展商目标理解
储藏间
卧室
书房
阳台
厨房
原
原
原
新
新
新
项目外立面与精装修迎合客户喜好
成本价标准:1200元/平米
精装修
欧洲新古典风格,米黄色,石材+高级面砖
外立面
本体研究
2
前提
1
发展商目标理解
项目基本配套设施与公寓标准稍有差距
双层中空断桥窗
泛会所,咖啡、商务、健身、洗衣
300平米,类酒店大堂装修
沈阳富士 1000Kg
市政供水,无24小时热水
被动新风系统
赠送分体空调
市政集中供暖
具体标准
3米
层高
双层中空断桥窗
主题星级会所,功能齐全
精装修大堂
进口品牌电梯
24小时热水,中水处理系统
新风系统
分户式中央空调
市政集中供暖
市场标配
窗
会所
大堂
电梯配置
供水系统
新风系统
制冷系统
采暖系统
配套设施
本体研究
2
前提
1
发展商目标理解
周边甲宅引发客户对本项目形象不利联想
不利联想:
前期朝开曾对项目进行过认购,周边居民对认购价格形成初
步印象!
周边甲宅形象影响项目形象拔高。
周边居民印象:
周边居民:这个楼应该就卖8000多吧
二手房中介:在这个地方这个楼应该就是8000多元
本体研究
2
前提
1
发展商目标理解
甜水园北里
华阳家园
丽水嘉园
位于朝阳公园片区主流地段
小体量、中小户型、面积适中
户型调整体现万科功力
项目基本配套设施与公寓标准稍有差距
项目外立面与精装修迎合客户喜好
周边甲宅引发客户对本项目形象不利联想
本体界定:
主流地段、小体量、中小户型,类公寓产品
本体研究
2
前提
1
发展商目标理解
小结
1 前提1—本体:主流地段、小体量、中小户型,类公寓产品
2 前提2—大势:
区域大势
本体研究
2
前提
1
发展商目标理解
北京房地产整体上升势头迅猛
2004--2006年北京市商品房住宅价格走势
2003--2005年上海市商品房住宅价格走势
上海2005年成交面积1746万平米,同比2004年下降44%
朝阳公园板块已成为豪宅市场热点区域
东直门区域
CBD区域
朝阳公园区域
区域
$10-12/月/平米
$9-14/月/平米
$8-12/月/平米
新城米
$7-8/月/平米
$9-10/月/平米
$9-12/月/平米
$11-14/月/平米
3居
$8-12/月/平米
$9-10/月/平米
$10-13/月/平米
$10-14/月/平米
$11-15/月/平米
2居
$8-11/月/平米
$8-9/月/平米
$7-8/月/平米
$9-13/月/平米
$10-14/月/平米
1居
海晟名苑
华贸中心
金地
国际花园
公园大道
棕榈泉
国际公寓
项目
CBD区域