文档介绍：柏龙商业广场定位及物业发展建议报告
柏龙商业广场
定位及物业发展建议报告
*
过去,我们曾经走错了路,结果失败了!
现在,上天给了一个可以重来的机会,我们万分珍惜!
未来,路在何方?
现状:抱着金饭碗夹缝中求存
项目处于东部门户,龙岗老街商圈人气金三角;
夹缝中求存,总体经营情况一般,缺乏竞争力!
项目属性判定
占地面积: 84453>.52平方米
总经营面积:25000平方米
楼层:共4层
一层:餐饮、珠宝、苏宁电器
二层及三层:ITAT,
四层目前空置
经营情况: 主力店目前经营良好,其他经营一般,2014年租期截止;
项目形象:中低档。
项目位置:两大项目之间,夹缝中生存。
租售情况:苏宁:100元/平米/月,ITAT:30元/平米/月, 商铺部分已经销售,
右侧:天虹人气较旺
左侧:吉之岛人气较旺
对面:老街人气较旺
本项目人流相对较少
本项目是一个“二次启动,二次定位”的项目
项目具体持久市场竞争力
开发商不过多参与项目实际的经营管理
项目至少实现年1600万元租金收益
开发商
三要求
二次启动
二次定位
通过项目的二次启动和重新定位,打造项目持久市场竞争力,并获得价值最大化,树立项目良好的品牌形象
价值最大化
项目成功招商;
项目成功销售;
实现1600万以上的年租金收益。
项目影响力
构建适宜的商业模式,适宜发展商需求,打造项目持久市场竞争力;
建立项目良好的市场品牌;
我们的目标
目标理解
项目目标
项目定位应该达成的目标
物业发展建议
区域研究及定位思路
项目定位及论证
区域研究
商圈研究
项目定位思路
专业类市场定位及论证
休闲MALL定位及论证
购物中心定位及论证
风格及行道规划设计建议
地标规划设计建议
边缘规划设计建议
节点规划设计建议
区域规划设计建议
商业氛围营造
思维导图
天时:上天赐予的最后一次机会
区域研究
区域定位
深圳市战略地位重要的城市次中心
产业支撑
高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业提速龙岗发展
通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业
高速发展中之深圳重要的城市次中心
*
大运会落户龙岗,提升龙岗商业辐射力,为龙岗区域商业带来带来巨大发展契机
大型城市设施、商务商业区建设加快
大运新城为政府重点发展项目,现已建成的国际自行车赛场以及规划中的高交会馆,五星级酒店,主体育馆,游泳中心,数码城,留学生工业园等国际级的市政配套及深圳教职员的迁移。新高交会馆/大运会相关设施/酒店商务区也在建设中。
旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副”的多元服务中心——大运新城为副中心
副中心一是以龙城片区西区为主体的综合服务中心,发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体,服务于整个深圳市的体育新城;
副中心二则为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担龙岗片区的生活配套及商业服务功能。
大运会优势规划推进商业进程
居住环境、配套优势、地铁3号线的延伸,大运会影响的辐射等,使其楼市的辐射区域可以扩宽至关内,甚至在1小时生活圈内的惠州、东莞相关区域,吸引其周边的中高端客户向城际中心聚集。
从而引发商业形成、发展与升级。
*
地铁5号线开通,商圈辐射增强,商圈价值提升15~30%以上,对本项目而言,价值提升20~40%以上。
地铁3号线鸟瞰图
老城商圈(明年地铁开通后对项目的影响)
中心城商圈
地铁三号线跨越老城商圈及中心城商圈,将对两商圈的未来商业发展起到巨大的带动作用:
地处深圳、东莞、惠州“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业的高速发展,而地铁开通,更是进一步催化商圈的发展进程。
按国际惯例,一般地铁开通后,其商业价值会提升30%左右。区域距离城市中心越远,原有交通条件越差,价值提升比率越高。
日本、香港、深圳地铁发展的规律:地铁开通,商圈辐射增强,商圈价值提升15~30%以上。
经济发展及收入
大运会、地铁、深惠路改造,使龙岗基础设施条件及内外部交通条件大为改善,推动区域影响力增强。
龙岗近三年来GDP快速增长,居民人均收入快速增多,人口数量增加,龙岗商业有坚实的基础。
居民生活水平的不断提高,催生了一大批中产阶级,其对中高端消费需求日益增强。
基础设施及交通
区域商业需求
未来商业发展
前景看好,商业开发时机良好。
修炼内功,盛装以待天时
*
区域商业发展结论
龙岗房地产的价格洼