文档介绍：2010年03月常德中德时代广场定位暨物业发展建议
地产服务· 投资管理· 资产及商业管理
中德·时代广场定位暨物业发展建议
2010年03月
德思勤·长沙
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第一部分:市场分析
一、常德房地产市场整体运行特点
[供降销升,价格走高]2009年常德房地产市场整体运行平稳
(1)开发投资、施工面积保持平稳的增长速度
2009年1-12月份,,%,全市施工面积663万平方米,%,,%;
(2)全市竣工面积同比有所下降,全市房地产空置面积较高
,%,,同比增长140%;
一、常德房地产市场整体运行特点
(3)城区房地产市场方面,在大量商品住宅竣工的同时,我市在商品房的投放量上却大大缩水,投放量主要集中在了商业营业用房方面;
1-,%,,%,,%。
一、常德房地产市场整体运行特点
(4)商品房销售出现“量涨价升”的局面
,%,,%;
2009年市城区商品房成交均价为2631元/平米,%,其中商品住宅均价为2456元/平米,%,非住宅成交均价为5137元/平米。
一、常德房地产市场整体运行特点
市场小结:常德宏观经济、政策、规划利好,城市化建设不断推进、城市GDP不断增长,居民消费水平不断得到提高,发展速度在省内名列前茅,发展空间将犹为庞大,良好的契机之下将促进房地产行业稳健、快速发展。
二、常德办公物业市场运行特点
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(一)常德办公物业发展历程:
时间段:90年代后-2000年初;
特点:核心地段、商住楼形式、形象杂乱陈旧,只提供一个办公空间,物业管理、配套服务等不到位。当期销售价格基本为2000元/平米左右,目前租金10—15 元/㎡·月左右,面积50-170平米;/㎡·月;
问题:无入口大堂;电梯配备不足,停车位不足(无地下停车位)、商务配套缺乏;
代表物业:广宇大厦、美景大厦。
二、常德办公物业市场运行特点
第一阶段:低档商住楼
时间段:2000年—2004年;
特点:地处核心地段,配备小面积的入口大堂,底层及周边有一定的商务配套,但保安保洁、物业管理管理不到位。当时销售价格在2300元/㎡左右,目前租金价格在租金15—20 元/㎡·月,— 元/㎡·月,户型面积在40—160㎡左右;
问题:电梯配备不足,停车位不足(无地下停车位)、配套缺乏;
代表物业:首创大厦讯华大厦
二、常德办公物业市场运行特点
第二阶段:中低档商住楼
时间段:2005年—至今;
特点:地处核心地段,高层商务办公楼,大气的入口大堂,地下车位,商务配套相对比较到位。部分项目带精装修,销售价格在3500—4500元/㎡左右,目前租金在20—25元/㎡·月,—2元/㎡·月
问题:智能化系统配备少,保安保洁不到位,停车位比较紧张
代表物业:紫云天大厦鼎喜大厦
二、常德办公物业市场运行特点
第三阶段:中档次商住楼
小结:常德办公物业经历了3个发展阶段,到目前为止没有真正意义上的写字楼,各办公物业形象杂乱,自身配套存在许多不足,物业管理与物业服务基本没有,只是城镇化的办公物业水平,不具备城市化标准办公物业的各类特征。
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(二)、常德办公物业发展特点:
未交房,未对外租赁
目前正在销售中,推出约900多套
销