文档介绍：第一部分
市场分析
一、郑州房地产市场分析
05年是房地产界不平静的一年，也是中国房地产政策宏观调控 关键的一年，虽然房贷加息和购房首付的提高，使全国房地产行业 掀起轩然大波，但在政策调控中我市商品房并没有受到太大的影响， 2005年12月份销售均价达到了 3352元/平方米，比年初上涨了 800 元/平方米，房市仍然保持持续、健康、稳定的发展态势。
综观郑州房地产发展形势，呈现以下特点：
1、 全市新增商品房供和销总量平衡
2005年，郑州市区新批商品房预售面积 663万平方米，其中， ；，其中住 ；市区商品房市场供求总量依然保持平衡， : 1， : 1,而非住宅市场 : 1,供过于求。
2、 多层住宅最受欢迎商业房过剩最大
从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房
供应和销售的主体，二者相加分别占2005年市场供给和需求总量的 81呀口 86%多层和高层住宅的供需比分别为1： : 1，表明 商品房物业类型结构较为合理。非住宅商品房供过于求明显。 2004 ， 万平方米，超过127万平方米的市场供应量，已对房地产市场形成
一定的影响。
3、 金水区住房供求最紧俏 郑东新区暂时供大于求
从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区 仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域， 4区合计占市区供
应总量的77%占销售总量的81%表明我市商品房整体上区域供应 和销售结构比较合理。郑东新区2005年商品房市场投放量占市区的 17%销量占13%均比2004年有较大幅度上升，除管城区供应稍 显过大外（ : 1）,其它各个区市场供需比基本在1:1 : 1之间，供求均较为平衡。2005年，郑东新区商品房新开 ，，商品房市场销售均价 3481元/平方米，%。
4、 140平米以下户型市场需求量最大
从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在 140平米以
下的普通住宅销售套数占商品住宅总套数的 80%其销售面积占商 品住宅销售总面积的55%较2004年上升了 。
5、 外地人购房占一半多 首次出现境外人购房
2005年外地（郑州市区以外，含郊县市）个人在郑州市区购买 商品房面积达323万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房 面积）%,仍然是商品房消费的主力，境外人士虽然只有 10 人，但已充分说明，经过近年城市面貌的改善，郑州市的外部影响 力在逐步增强。
6、中青年是购房主力按揭贷款仍是首选
23—50岁之间占购买量的85%比上年同期上升5个百分点,
其中31—40岁是购买力最旺盛的年龄段，占总购买量的 39%在付 款方式上，按揭贷款购房比例占59%较2004年下降了 点，一次性比2004年上升了
。
7、销售价格还会进一步提高
2006年政府出台了一系列有利郑东新区发展的新政策和限制老 城区开发规模的举措，尤其是2005年12月份以来老城区几宗土地 的高额竞得（如：水工机械厂高出起拍价 1个多亿），这一切都将导
致2006年郑州房价的进一步上升。
、区域主要竞争楼盘分析
1、万喜名家
（1） 项目概况
位于东明路和陇海路交叉口，占地 40余亩，共14栋多层住 宅，目前正在接受内部认购。
（2） 主力户型面积
两室两厅：90-94平方米之间
三室二厅：114、124、135平方米
部分四室二厅：160平方米
（3）销售均价
均价 2450元/ 平方米
（4）项目优势
纯多层住宅，项目东大门紧邻未来大道，升值潜力较大。
（5）劣势
与火车货运东站相距只有 300 米，流动人口较多，居住安全存 在隐患；货栈街与未来大道交叉口长期形成的非正式菜市场的存在， 使得此地块居住环境脏、乱、差。
2、紫荆 ?阳光地带
（1）项目概况
项目位于紫荆山路与二里岗南街交叉口东 300米，占地 60 余
亩分二期开发，项目共 12 栋楼，销售 80%以上。
（2）主力户型面积
86平米左右的二室二厅
102— 107平米的三室二厅一卫
135 平米的三室二厅二卫
（3）销售均价
一期均价 2300元/ 平方米，二期销售均为 2700元/平方米。
（4）核心优势
纯多层住宅社区；
户型 9—10 米短进深，南北通透，阳光充足；
旧城区规模较大楼盘之一；
紧邻紫荆