文档介绍：丹霞·柠檬郡项目营销推广提报
DANSHINE LEMONDREM
丹霞·柠檬郡项目营销推广提报
呈:丹霞地产
版权所有?2009合肥和声广告有限公司
2009-03-15
丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议|和声机构
报告脉络
洞察与分析
项目市场概念
整合推广计划
市场研判
产品剖析
客户群研习
丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议|和声机构
概念定位
交集:市场概念的定位模型
总体市场特征
区域外竞争关系
区域内竞争关系
重点竞品剖析
市场小结
市场面关注点
概念定位:寻找本案的交集
丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议|和声机构
未来市场走势预判
从供给层面上讲,上半年市场以存量消化为主,产品同质化较严重,创新产品成市场新宠;下半年是新盘推出集中期,产品创新成主流。
从需求层面上讲,首次置业的刚性需求及寻求资产保值的小投资客成市场主流,低首付、低总价将成核心杠杆。
从营销层面来讲,在买方市场下,把客户需求作为营销的终极导向,而不再是开发商意志为导向,价格和渠道是淡市营销的两个核心基点,短期竞争的重点在于价格运用、客源拓展,营销节奏上强攻快打,打运动战。
从推广层面来讲,重小众传播及圈层推广,强调包装及通路的个性化及差异化。
总体市场特征
区域外竞争关系
区域内竞争关系
重点竞品剖析
市场小结
市场面关注点
丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议|和声机构
中心区单身公寓放量大且集中,过度型自住及小投资客成需求主流,竞争激烈。
核心地段:低成本居住、高出租回报
低入市门槛:低总价、低首付
安全保障:使用价值最大化,投资风险最小化
多功能性:短期自住及中长期投资两相宜
低使用成本:住宅性质受欢迎
多元化需求:可选式装修成市场主流,装修成本集中在500-800元/平米
畅销单身公寓特征:
2791套(存在较强竞争关系814套)
存量合计
1700余套
212套
65套(集中在北面)
A座314套,B座500套,总计814套
存量统计
购买4-29层的公寓,可享1-3层10-15㎡商铺5年租金收益权
,捆绑销售92套
一口价销售,老业主还可享受600元/平米的优惠
,300套,%
,认筹金10000元,开盘日96折,送24K足金金条
,推出260套,销售率75%
启幕
,认筹参与1280-2008幸运大转盘抽奖
,共推出519套,%
销售情况
120万㎡商业帝国上的鼎级公寓
2万元起超低首付
买公寓,送商铺
40-60㎡绝版公寓,2万元进驻市中心
抗风险高性价比投资选LOFT公寓
买一层送一层,再送18㎡
两所名校+可选式精装修+超低首付
营销主题
4800-4900元/平米
总价17万起
平层4888元/平米,挑高6188元/平米
总价20万起
6200元/㎡起,均价7300元/㎡,楼层差价50元,南北朝向差价200元
总价27万起
4100元/㎡起,4600元/㎡均,最高5200元/㎡
总价11万起
价格策略
36-80㎡
40-60㎡
-㎡
29-40㎡一房,58-63㎡两房,85㎡三房
户型面积
70年产权酒店式公寓,无独立厨房
,1800余套
公摊30%
4-18号平层,19-,供暖,50年产权,办公性质
70年产权住宅性质
,通天然气,260套
,70年产权住宅性质,通天然气,公摊22%
产品特征
毛坯
毛坯
毛坯
可选式精装,标准800元
装修标准
望江路
芜湖路
长江西路
黄山路
地理位置
大唐国际商务公寓
菲特国际公寓
松芝万象城
新华U阁
项目名称
丹霞翠微苑小户型公寓营销推广建议|和声机构
区域内单身公寓量小且去化难度较大,区域客户过度型自住为主,投资价值空间受一定制约。
辅助产品:尚无住宅性质纯单身公寓,住宅单身公寓只作为辅助产品(住宅小户型以60-80方小两房为主),且均为精装
投资价值空间受一定制约:出租转让均不及中心区
纯单身公寓大多为办公商业性质,后期使用以小型办公及商务酒店为主,代表项目为2007年的月亮湾及目前的港澳广场·钻界
单身公寓投资价值受限,基本为区域年轻客户(机关事业单位、大专院校、集中市场个体户等)作为过度自住
区域单身公寓市场特征:
335套(存在直接竞争关系105套)
存量合计
49㎡剩余33套,53㎡剩余52套,总计8