文档介绍：从实务视角看建筑物区分所有权及相关司法解释征求意见稿
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从实务视角
看建筑物区分所有权及相关司法解释征求意见稿
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建筑物区分所有权是新型理论问题,更是应用性很强的实务问题。
定分止争,物尽其用,既是物权法的宗旨,也说明了它的实用性。
生活中大量不动产纠纷形成严重的社会问题,也都与区分所有权有关。
最高人民法院制定适用物权法的司法解释,首先选择区分所有权问题,也显示出其在实务方面的迫切性。
最高人民法院司法解释公开征求意见,为实务界学习物权法、研究建筑物区分所有理论提供了很好的契机;实务界的建议也可以使司法解释更加符合实际和更具可操作性。
本讲座试图将个人学习建筑物区分所有权理论的体会与房地产开发实务相结合,从实务层面探讨解决现实纠纷的理论途径,偏颇之处在所难免,只为抛砖引玉,引起大家对这些问题的关注与思考,欢迎大家批评指正。
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主要内容:
何为区分所有的“建筑物”
建筑物区分所有权中的专有权
建筑物区分所有权中的共有权
焦点问题:车位、花园、露台及公用设施的权属
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一、何为区分所有的“建筑物”
物权法公布草案第二百六十六条“本法下列用语的含义: (二)‘业主的建筑物区分所有权’,指高层建筑物出现后,各业主对住宅等专有部分享有所有权,对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。”
王利明主编《中国民法典建议稿》第810条:“建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。”
台湾《公寓大厦管理条例》:“区分所有,指数人区分一建筑物而各有其专有部分,并就其共用部分按其应有部分有所有权。”
物权法第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
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从实务角度观察:
一个建筑有两个以上的所有人(“一物一权”的特殊形式)
“区分所有”不是“共有”
建筑物是否区分所有,与体量及建筑形式无关
区分所有建筑物不全是商品房,但商品房基本上都是区分所有建筑物
区分所有权不仅体现在建筑本身,也包括建筑以外的设施、设备、空间
专有建筑物可以转变为区分所有建筑物
共有建筑可以转变为区分所有建筑物
区分所有建筑物可以转变为专有或共有的建筑物
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特殊的房地产现象——深圳城中村的握手楼
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用建筑物区分所有角度观察城中村
专有部分扩大到最大
共有部分压缩到最小
是否反映了农民狭隘的胸怀和眼界?
抑或揭示了失地农民对未来的恐惧?
还是反映农民已彻底打消依靠法制解决纷争的幻想?
牺牲许多重要利益而换来实实在在的所有权,是农民的最优选择,产权人之间高度的容忍,体现了农民的大智慧
用口表达——用手表达——用脚表达
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二、建筑物区分所有权中的专有权
王泽鉴《民法物权通则??所有权》:“基于区分所有建筑物专有部分的物权性,应认为其须兼具构造上及使用上的独立性。”
王利明《中国民法典草案建议稿》第811条:“专有部分是指在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权标的的建筑物部分。”
专有部分:具备构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的。
构造上的独立性,应是法律意义上的,以使用时能够区分为度;(以持久性的界线标明范围的停车场,视为有独立性的房间。
——德国《住宅所有权法》)
使用上的独立性,应是指该使用价值与其它专有部分的使用价值相互之间没有必然的联系或依赖性;
单独作为所有权标的,应是指具备结构上与使用上的独立性,符合交易习惯,不违反法律强制性规定。
实务角度看:业主独立行使权利的部分,大致相当于房屋产权登记的部分。
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专有权利登记中存在的问题
登记的不完全专有(包含了分摊的走廊、电梯厅等共有部分)
专有的不完全登记(车位、地下室、储藏室、露台)
困境:法律要求以不动产登记为所有权归属的依据,而我制度又不能满足现实需要。如果依照目前不动产登记的现状判定不动产的所有权,无异于削足适履、刻舟求剑。
业主通过购买、附赠等方式获得的合法不动产,应视为专有部分。(例如车位等)
科学界定专有部分的现实意义
稳定财产关系,减少纠纷
发挥物的效用,提高社会效益
业主的权利与义务更加符合实际
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司法解释征求意见稿中关于专有部分的规定
第二条具有构造和利用上的独立性,并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间,应当认定为物权法第六章所称专有部分。
……楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分,应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
【分析】