文档介绍：大连市甘井子区区域市场研究报告
大连市甘井子区区域市场研究报告
中国铁建地产集团大连筹备处
2011年9月
报告框架
第一部分:区域解读
1、区域简述
2、区域认知
3、区域配套
4、区域交通
5、自然资源
6、城市功能
7、区域规划
第二部分:区域市场
1、土地市场分析
2、商品住宅市场分析
3、板块划分
4、各板块分析
5、各板块价值梳理
第一部分:区域解读
1、区域简述
2、区域认知
3、区域配套
4、区域交通
5、自然资源
6、区域规划
1、区域简述
区域概况——甘井子区位于大连市城乡结合部,呈马蹄形环抱市区。东北与金州区、开发区接壤,南与沙河口区为邻,西南与旅顺口区毗连。
区域规模——面积452平方公里,常住人口 74万。
甘井子区
区域面积市区中最大,是城市发展战略中连接城市北部与西部的衔接带。
第一部分:区域解读
2、区域认知
第一部分:区域解读
城市传统工业基地,大中型工厂聚集。起步晚,发展快,发展不均衡。
大连机车车辆工厂粉末冶金厂
大连利达军嫂工厂
大连化工
三洋压缩机公司第二工厂
应达精密模具制造公司冲压工厂
教育、医疗设施配套丰富,但多集中于甘中区域,分布不均衡。
3、区域配套
第一部分:区域解读
辽南骨伤医院
甘井子中医医院
第四医院
大化医院
大连结核病医院
第七医院
金二小学
海北路小学
松山小学
新甘井子小学
鹏辉小学
周水子小学
新华小学
南华小学
19中学
30中学
80中学
3、区域配套
第一部分:区域解读
超市、百货等大型卖场众多,并已形成多个区域性商圈的布局,满足整个区域日常生活需求。
红星美凯龙
马栏广场
沃尔玛
新玛特
华联
安盛
华南家居大世界
金三角
华南广场
4、区域交通
第一部分:区域解读
区域公交系统发达,与市区的通达性较强。
408路
410路
503路
6路
5、自然资源
第一部分:区域解读
西山水库作为市内最大淡水湖,山水、湿地等优越自然资源使得区域认可度高,居住价值大幅度提升。
6、城市功能
第一部分:区域解读
中山区:城市商贸商务区
西岗区:行政文化中心
沙河口区:传统居住区
甘井子区:工业聚集区
“两城四区”布局
定位:通过综合配套改革升级,建设成大连市“现代化国际化中心城区”
两城:大连体育新城
大连生态科技创新城
四区:大连北部商业区
大连空港商务区
大连西城国际旅游商务区
大连湾临海装备制造业聚集区
7、未来规划
第一部分:区域解读
大连地铁线路图
城市西拓北进战略中最大受益者,地铁1、2号线作为连接城市老城区与新城区的主动脉,其建成将带来区域内配套、城市建设、人口流入的全面提速。
7、未来规划
第一部分:区域解读
1号线贯穿城市东西方向,西起旅顺,东至金州。
2号线贯穿城市南北方向,北起甘井子,南至中山区。
1号线
2号线
第二部分:区域市场
1、土地市场分析
2、商品住宅市场分析
3、板块划分
4、各板块分析
5、各板块价值梳理
1、土地市场分析——供求关系
第一部分:区域解读
区域土地市场供求平衡,供需逐年放量,未受市场大势冲击。
11年1-7月供求量均达到10年全年总量的60%以上,预计今年总量将创新高。
成交均价略有下浮,在2300-3000元/平米之间浮动。
1、土地市场分析——供求关系
第一部分:区域解读
土地供应量及成交量均达到市内四区总量的60%以上。2011年1-7月更是占到了75%,随着其他区域土地资源的日益稀缺,甘井子区城市建设全面提速。
1、土地市场分析——成交价格
第一部分:区域解读
市内四区价格水平
受大势影响,开发商放缓拿地速度,使得11年1-7月成交土地价格出现13%左右的下浮。
土地成交价格明显低于其余市内三区,后续上升空间大。
2、商品住宅市场分析——供求关系
第一部分:区域解读
自09年起,区域市场一直处于供不应求的局面,供求比在03>.8~,。
成交均价一路上扬。11年1-7月区域商品住宅成交均价突破万元大关,达到10886元/平米。
年成交价格实现“三级跳”,年增幅在14%~32%。
价格增长轨迹与其余市内三区相似,10年之后更表显出了强劲的上升势头,但整体水平仍有加大差距。
2、商品住宅市场分析——成交价格
第一部分:区域解读
2、商品住宅市场分析——套均面积
第一部分:区域解读
甘井子区套均面积在80~90平米之间,远低于其他三区。呈现出明显的刚
需市场特征。高性价比成为城市外溢人群及外来人口置业的首