文档介绍：当涂县水墨兰庭项目商业部分营销方案
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7、8月份营销方案
[水墨兰庭项目商业部分营销方案]
20091>.
目录
现状
1
展望
2
定位
3
执行
4
引子——
商业地产开发流程——
我们的课题——水墨兰庭的商业
商业地产盈利模式——
商业地产开发的关键:
是在前期的市场调研和项目定位上。
没有准确的市场调研分析,不可能有正确的结果,就不可能对项目进行科学的定位和规划,更不可能会有项目操作的成功!
市场调研
项目定位
商业规划
项目招商
建筑设计
工程建设
项目销售
开业运营
商业地产开发流程
我们的课题——“水墨兰庭”的商业
水墨兰庭——带动新城版块的龙头,当涂新城的核心区域
2006年—2009年,经过近3年的开发,区域住宅已初具规模,商业刚刚启动
因交通和商业配套的问题,入住率还不高,未形成生活氛围
商业,是已经摆在开发商面前必须解决的课题——
规划中有近3万平米的商业产品,此问题迟早都要解决
若生活配套不便利,会影响后期住宅的开发销售
时代超市20年租赁,商业价值未能完全体现
水墨兰庭和当涂新城,都需要一个真正的商业中心!
开发商的利润点来源
招商
销售
经营
管理
支撑点
产品
市场
投资者
经营者
消费者
后期经营与管理
现状
1
项目情况
项目区域——当涂县新城区
项目占地—— 105 亩( 70000 平方米),紧邻政府新办公区及大型市政公园;
总建面积—— 96957 平方米
公交系统——目前有0路、202 路公交路线将计划开通。
周边配套——2个市政公园、1个幼儿园、1所小学、1个医院、1个五星级酒店、2个大型购物中心。
项目区位——新城区
本案
项目情况——商业规划指标
关键词—— 万平
,位于当涂新城的商业中心。
关键词——
根据地块规划指标,。
关键词—— 200米
商业街自西向东总长达200多米,可精确至212 米。
关键词——3条
根据商业规划,将有一条沿路商业街,一条内街,一条沿公园特色商业街。
时代超市
临
街
商
铺
商业步行街
临街商铺
时代超市
临
街
商
铺
商业步行街
苏
果
超
市
政府办公区
规划市政公园
农工商超市
临街商铺
星级酒店
给我们的启示
区域发展潜力……
商业集中地……
基础设施完善……
人口聚集地
……
这些原因都成就了水墨兰庭的商业升值前景;同时存在区域内的商业竞争。
展望
2
当涂向北——
北部新城区——
北部新区含有:
一个政务中心
二个市政公园
多个居住区
连接老城区干道系统
二个大型购物中心
项目位置——
连接点
核心
水墨兰庭商业的价值——规划定位
根据市政规划,本项目所在位置与北部新城的关系是“核心”的关系;
政府的规划定位决定了项目的辐射范围;
根据政府的规划,北部新城是政府近期发展的重点,而本项目所在的中心正是现阶段的重点;
本区域商业将会成为新城真正的商业中心。
定位
3
优势(S)
1、项目处于新城核心商圈,附近大商业密集,苏果、规划中大型商业等知名商场环绕;
2、新区政府行政中心,行政办公与商务消费
3、项目是一个综合性的商业规划,兼容了步行街、沿街店、大型超市的商业格局;
4、中国品牌零售商时代超市强势进驻;
5、位于当涂新城发展的中心区,商业潜力巨大;
劣势(W)
1、区域为开发初期,城市配套缺少;
2、整个项目临主干道展示面不充分,弱化了街铺价值点;
3、新的市政公园在规划中,尚未全面实施,人气不足;
4、地块尚属前期开发阶段,市场陌生;
5、本县整体经济不高,消费能力受限;
6、本区域商业以超市为主,其他商业业态均不成熟
机会(O)
1、该区域尚属开发初期,项目可做形象工程
2、市政公园的建成必将为项目带来人流,为项目商业氛围的形成奠定了基础;
3、区域内无参照项目运营模式,便于运作创新4、周边大型商业的兴旺经营,为投资者提供信心保证;
5、政府办公区规划,将造成区域开发升温,项目保值增值潜力大
威胁(T)
1、国家房地产宏观政策波动,将直接影响消费者心理,再度出现消费者持币观望
2、区域内同期将推出大型商业项目,对本案有一定程度影响,并且分流本项目目标客户;
3、国家政策法律风险,如销售方式的限制等相关政策影响项目的销售;
[项目SWOT分析]
[初步定位]
项目是目前当涂最大的商业项目,如何包装这个商业街,采用新概念、新思维给予