文档介绍：戴德梁行-郑州庆丰路酒精厂项目项目策划方案
*
*
郑州酒精厂商业项目
戴德梁行——项目策划方案
DTZ Retail Dept3>.
*
郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言
十分感谢贵司对于戴德梁行的信任,同时也感谢贵司给予我们机会去共同探讨[郑州酒精厂项目] 之未来发展。
戴德梁行具有多年丰富的国内外商业物业一站式服务经验,而我们的团队一直深度参与着亚太区各主要城市的房地产市场。
*
郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言
戴德梁行为配合贵司项目定位规划之需求,业已在前两阶段工作中,分别针对[郑州酒精厂项目]商业部分完成了市场研究及项目分析以及项目初步方案建议,在初步方案中,本行根据贵司要求以及现时地块情况,提出本行设计的三套规划初步方案,供贵司比较研究及选择。
基于前两阶段的以上市场分析研究及策划工作,以及贵司深圳同类项目考察结果,贵司最终选择本行提交的方案一作为进一步深化之基础,戴德梁行本次汇报将就方案一的商业定位、酒店式公寓定位方面进行深化,并就商业部分之商场规划和业态组合等方面提供初步建议,以指引商业建筑设计及业态分区,清晰涵盖各种商业业态对建筑本身的技术要求。
我们期望[郑州酒精厂项目]的投资发展始终契合市场需求并最终成为贵司持续、高效盈利的最优质商业资产。
*
郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案
零售市场-郑州市商业网点空间布局不合理,二七商圈零售业过度集中,其他区域则较为零散;各商圈内各商家定位同商品结构的趋同使同质化竞争激烈,商业形态滞后,极大地限制商圈的整体发展,改变目前商业形态、商业结构是郑州商业升级的当务之急。
消费者研究-郑州市目前尚没有真正的大规模的一站式购物中心。综合性购物中心的构想与本行进行的消费者市场调查的结果十分吻合。当受访者被问及有关最适合鑫苑酒精厂项目的主题时,「大型综合性购物中心」是最受被访者欢迎的一种主题,远较生活时尚主题和大型百货为高。在消费者市场调查的结果中,亦显示出商品服务种类是否多元化和便利性是受访郑州居民选择目前购物地点的最关键因素,证明这些被访者均期望可体验「一站式购物」的乐趣。
公寓市场-郑州公寓市场,无论是销售总体量还是价格走势,二七区都紧随金水区。二七区公寓物业因发达的商业氛围而使得受追捧力度大,这在二七区现有公寓物业多样化的物业定位、创新的产品设计,以及良好的物业销售状况中得以充分体现。如果二七区公寓物业的发展能够充分利用自身核心商群所具备的优势,从全市公寓物业软硬件配置相对差别不大中寻找突破点,并将物业发展空间和客户拓展范围放大,则公寓物业发展前景更值得乐观。
1|市场分析综述
*
二七商圈
西站口广场及周边
本项目
大二七商圈
西移
郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案
区位情况-本项目位于郑州市中南部――郑州传统居住板块,区域居住氛围浓厚,市政配套较完善,相对规模和素质较高的商业、办公物业、酒店物业则较少。项目所处郑州东西主干道陇海路上,项目东西分别临近郑州南北主干道京广路和嵩山路,项目交通网络辐射能力较好,易达性较强。
1|市场分析综述
城市规划背景-郑州市规划局透露,未来郑州市将建设火车站西出口,并围绕西出口再发展一个新商圈。按照规划,西出站口周边除了满足客流的功能外,将以文化展示、商务办公、商业服务、酒店服务为主,辅以物流和住宅的功能,通过带动火车站周边的人流、物流、资金流、信息流,这一地区将力图打造成带动郑州中心城区发展新的增长点,向城市中心的商业区、展示中心和文化中心转变。可以预期,未来火车站西出站口的开通以及未来郑州地铁和西站口的对接,西出站口将形成新的商圈,同时随着现有二七商圈现有可开发用地的紧张和高昂的商业成本,很多商家会跟随西站的建设跨越铁路线进驻西区,二七核心商圈将向跟随人流向西站外延扩展,二七商圈的中心将向西区(即铁路西侧)倾斜,西出站口商圈将融入二七商圈内,形成郑州市中心的大二七商圈。可以预见,随着这种形式的逐渐演变,将为本项目带来可观的人流,由于本项目距离西站广场(约1公里)较近,未来本项目将融进二七商圈,并成为市级商圈受郑州市民关注之项目。
*
郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案
就[鑫苑酒精厂项目]整体区位而言,其优势在于其该区位为于郑州市区中心,临近二七核心商圈,但由于铁路隔断的商业空白区域,存在极大的商业发展空间。同时该项目商业规模较大,发展商实力雄厚,能够形成城市的商业标志。如何有效提升商圈商业水平,规划具有特色的和市场潜在需求的商业业态及其组合;如何在竞争中先行一步,充分融入国际先进的商业经验。因此,本行认为[鑫苑酒精厂项目]存在着零售概念的引入引导及合理组织等问题亟待解决。
商业聚集度与经营服务功能介于市级商业中心与区域级商业中心之间,服务对象不局限在本区域居民