文档介绍：长垣县兴隆国际营销策略案
尽精微至广大
兴隆国际营销策略案
写在前面……
2011
兴隆国际面临怎样的
目标和挑战
项目检视
Part 1
兴隆国际是怎样的项目?
项目背景
规划总用地面积:44481 ㎡
总建面积: ㎡
其中商业: ㎡
住宅: 88906㎡
地下: 23419 ㎡
停车位: 400个
容积率:
绿地面积: 33982 ㎡
绿化率: %
项目检视—兴隆国际价值梳理
项目位于长垣县老城区,卫华大道东段。属于传统居住区的核心地带。
项目规划15万平米,,同时规划有高层住宅、沿街底商、商业内街等,属于大型建筑综合体。
户型空间设计合理,有利于后期销售。
得天独厚的人居优势和巨大的体量,具备长垣综合大盘的先天优势。
项目检视—兴隆国际开发状况
项目围墙已经到位
规划方案已进入公示阶段
项目规划图纸已进入定稿期
项目各项手续办理周期不详
项目施工周期不详
项目拆迁正常进行中
项目形象推广前期进行中
项目检视—兴隆国际形象检视
我们随机采访了40组有购意向购房客户,他们对兴隆国际提出这样的看法:
“位置不错,属于老城区的传统居住区”!
是个大盘,有住宅、商业等,但是感觉前期形象树立不够到位,档次没有树立起来。
由于位于老城区周边配套比较沉旧,但商业氛围比新区要好。
前期证件不全,口碑没有得到有效的传播。
……
兴隆国际尚未建立项目整体形象,且形象偏低。
兴隆国际具备了高端住宅基本潜质(地段/规划)
但是随着行业政策的调控和其他因素的影响
项目整体概念尚未建立,且整体形象不够鲜明
商业体量较大,为项目全面发展带来巨大困难
项目检视总结
那么兴隆国际推出
意味着什么?
产品规划:高层/中式简约风格建筑立面
如何赢得项目的全面胜利?
现有的规划和优势是否足够支持我们的胜利?
我们和竞争对手的差异点何在?
我们必须立足全国房地产市场发展趋势和长垣房地产竞争格局
客观、实事求是的寻求机会点
企划思考点
竞争剖析
Part 2
楼市政策解读
2011年楼市政策盘点
2011年是中国房地产市场的调控之年。2011年上半年,调控政策进一步升级和加深。本轮房地产调控以1月26日的“国八条”拉开序幕,近40个城市实施限购,600多个城市出台房价控制目标;上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地;货币政策持续收紧,信贷政策更加严厉。加大保障房建设财政投入。坚持和完善土地出让招拍挂制度,确保保障房用地供给。
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“限购令”渐行渐“深”
1月26日
《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》发布,规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。并要求在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。
2月16日
北京市出台落实“国八条”的楼市调控细则,要求在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房,须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。这是迄今为止全国最为严厉的限购政策,之后全国各主要城市“限购令”陆续出台。
2月21日
石家庄版“限购令”出台,对已拥有1套住房的石家庄户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的石家庄户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非石家庄户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非石家庄户籍居民家庭,暂停在石家庄市内五区、高新区范围内购房。“限购令”出台后石家庄楼市成交量持续低迷。
6月20日
有媒体报道称,地方政府迫于财政压力频频试探楼市限购政策,并称北京正在研究调整限购政策,并有望在今年年底前放松对高端项目的限购。
6月21日
针对“北京市正在研究放宽限购政策,拟放宽对高端项目的限购”的传言,北京市住房和城乡建设委员会负责人明确表示,有关北京正研究放宽楼市限购的消息不实。
7月12日
国务院常务会议研究部署继续加强房地产调控工作,提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施,二三线城市的限购政策首次被明确。
限购令影响
郑州新版“限购令”出台已经数月有余,政策效果和对楼市的影响已经显现。限购之下,郑州楼市成交量大幅下挫,房价也出现小幅滑落。但“限购令”的影响远不止这些,它对居民的消费行为也产生了深远影响。限购之下,人们的消费心态发生了重大改变,改善型需求放弃“过渡”,“一步到位”成为市场主流。
只要“从紧的货币政