文档介绍：东湖科技园项目前期营销提报—市场营销策划
东湖科技园项目前期营销提报
—市场营销策划
20113>.
作为未来东台市城东新区中心地区的一个“综合体”项目,我认为《东湖科技园》应不仅仅是一个能够为开发商带来利润回报的房地产项目,对于这个片区、城市和她的人们而言,她还将承担其他的责任……
前言
报告框架
项目解读
运营目的
市场解读
整合地方资源植入
项目营销体系设想
项目核心价值提炼
项目解读
Part 1
项目区位
项目位于东台市城东新区的核心区位;
项目东侧正对“新区政府”,交通(联合各方共同打造)及环境优势明显。
项目至未来的万名学子的大型学区及大型医疗机构约5~10分钟以内。
项目宏观区位
项目区位及周边重要资源
项目解读
本案
医院
大型学区
住宅区
新区政府
东台镇政府
大型住宅区
沿海高速
本案
火车站
项目解读
经济指标
项目以“综合体”形象面市;
项目整体体量在区域市场处于中等略偏上水平;
项目基本经济指标
产品构成指标
㎡
酒店
?㎡
商业
㎡
写字楼
㎡
公寓
体量
产品类别
用地经济指标
≤35%
≤35%
建筑密度
容积率
40年
40年
出让年限
商业用地
商业用地
用途
㎡
㎡+商业?
建造面积
公寓用地
综合用地
地块性质
产品规划方案(未最终确定)
项目解读
方案中,将办公区与公寓区进行了较好的分隔,从而使后期居住者与办公者之间互不干扰,同时在后期销售推广上也较能体现产品卖点,后期管理也相对较为便利。
建议小区围墙和办公区域主体留有足够的行车道,如果道路狭窄,会使写字楼的整体品质下降。
主城
项目解读
价值点分析
项目区位价值挖掘
城市副中心核心区位
1
区位价值
一主一副,双心一轴,三大组团
副城
发展轴心
海丰、头灶
四灶等东部
组团
南沈灶、
梁垛等组团
主城、
西片集镇
组团
项目解读
价值点分析
项目区位价值挖掘
城市副中心行政核心区位,相关服务配套在完善
1
中心价值
城市快速道路、区域经济动脉通道、国家沿海高速、火车站复合体系
2
交通价值
项目紧南接东进路,东沿经八路,东近距离是沿海高速,西近火车站,另西在城市规划进程下,缩短了新区与主城区的距离,交通优势将是本案挥之不去的亮点,也将成为项目的特质标签。
价值点分析
价值点分析
项目区位价值挖掘
城市副中心核心区位
1
中心价值
高速、铁路、城市快速道路复合体系
2
交通价值
产业人口、企业落户对于项目的支撑
3
产业支撑
主城、副城功能比对:通过对主城、副城的产业、商业、居住等规划功能的支撑支持情况进行价值比对,可以看出,主城以前的规划在发展东台经济速度较快的情况下,主城区之前的规划等各方便已经不能满足东台的新需求,而城东新区处于开发状态,一切规划都在新发展速度的基础上建立,另在地域上,有一定的区域优势,衔接主城区,快速发展新城区也是东台城市发展的核心战略,新城区的竞争核心价值在于发展刚起步,所以具备
“商业+旅业+居住”一体的现代综合功能的产品能在总体特征上显现其优势;
项目解读
项目解读
价值点分析
项目产品价值挖掘
在新城中心的标志性建筑—地标!
1
中心标志
综合体产品,完善的各项配套
2
综合产品
虽处于新区核心位置,却将拥有完善的景观配套(接景)
3
闹中取静
规整统一的整体软性服务(物业等)
4
服务升级
项目体量虽然尚属中等偏上点,但其产品的实质却包括商、住、办公、生活配套、软性服务等各个方面,又处于进入新城东的第一站的地段,其未来可散产生的价值将是非常值得期待的。
新区象征、核心地段
功能升级、价值体现
项目解读
小结
本项目的核心精髓,并不仅仅在于建筑设计、复合的功能、便捷的立体交通条件、核心的区位……,他是他们集合在一起以后综合的生活方式、以及对于整个东台新城未来城市形象的一种引导,对于未来入住业主身份价值的一种彰显。
市场解读
Part 2
市场解读
新区周边房地产市场动态
6月份房产均
价为5500左右
城东预开盘“东城名苑”
价格为4500
新区房价是主城的
80%左右
市场解读
区域住宅个案表现
随着市政基础设施建设的推进和房地产行业的综合将提升,新城东板块的发展将越来越成熟,这与其整体规划和区域资源优势有着一定的关系。对于本案而言,一方面未来可借助大区域的成熟而收益;另一方面,未来的销售竞争压力也较大。
新城东楼