文档介绍：2011年度无锡绿城·蠡湖香樟园营销推广提报
前所未见自成传奇
绿城·蠡湖香樟园2011年度营销推广提报
20103>.
和声绿城组
Part 1
市场篇
市场层面
自身层面
客户层面
在新政调控效用趋于弱化,蠡湖香樟园稳步入市;
“法式合院+景观高层”产品类型于无锡独一无二;
除了那一批绿城的忠实拥簇者,如何扩大客源?
竞争关系
周边众多环湖项目高端住宅的包围与竞争,客户被拦截;
现
实
问
题
宏观市场分析
2010年,在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下,中国宏观经济延续了2009年的反弹趋势
总体静态:呈现出“GDP增速提升”、“物价水平全面提升”、“就业形势逆转
”、“外需常态化”等多元景气的局面。
动态趋势:由于“刺激性政策的逐步退出”、“房产新政的出台”、“地方投融资平台的清理”、“结构性调整的力度加强”以及“中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调”、“欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击”等因素,使中国出现“GDP季度增速跌破9%”、“CPI月度增速回落至2%左右”、“总量平衡和动态再次恶化”的“次萧条”局面。
2011年全国经济态势预期
预期2011年宏观经济景气大幅度下滑。在“周期转换”、“政策调控”与“结构调整”的三重力量的作用下,未来宏观经济可能步入“震荡”、“波动”与“相对低速”的过度期。
[“国十条”出台]——
[“新国十条”出台]——
[“二次调控”再发力]——
[限购令异常凶猛]——10月初
[时隔三年的加息]——
[无锡契税调整差别对待非唯一住宅升至3%]——
[无锡房贷7折利率取消]——11
[央行第六次上调存款准备金率]——
2010年无锡楼市大事件纪实
2010年无愧是楼市调控年
新国十条、新国五条、央行加息、限购……一次次给楼市带来大地震,迄今余音好像还在耳边回响。全国百城房价未跌,房产税出台箭在弦上,预售款监管制度在京预演,第三次调控风声渐紧,这一切无不对开发商和购房者产生着不可估量的影响。
回顾今年无锡楼市,可以用“房价在调控中攀升”八字概述。专家预测明年房价会降20%,不少购房者持币代购,期待房价出现实质性地下降。而滨湖区作为无锡楼市的大明星,一直都是购房者梦寐以求的居住地。
无锡紧跟国家出台相应政策进行执行
并未具体落实到针对无锡市场
市场相对理性和稳健,有大批客群支撑
分析:
2011年楼市整体态势——先扬后抑、价稳量增。
2011年第一季度销售量受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响可能出现缓降,而价格基本保持平稳;
第二季度,刚性需求爆发,销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大;
第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降,开发投资上升或保持稳定。
面对充满变数的2011,?
我们需要深度再思考——
无锡整体房地产市场动态
11月份无锡楼市总体成交较10月份有所逊色,全市合计成交商品房6316套,,其中商品住宅合计成交3909套,;在成交价格上,本月商品房均价约为9118元/平方米,其中商品住宅月均价约为8220元/平方米。
2010年11月商品房及住宅成交情况
从11月份商品房市场成交结构上来看,本月锡城楼市总体呈现出“商业项目热过住宅市场
”的特点:
本月成交的6316套商品房中,住宅销售套数只有3909套,%(%),而商办项目本月的销售数量达到了2407套,比10月份增加了677套,增幅将近40% ;
其次是在价格表现上:本月商品住宅的价格走势非常平稳,尤其是周成交均价,可见本月商品房均价继续走高完全是由于商业项目热销所致。
政府出台的“二次调控政策”以及无锡地方版细则对于住宅市场的抑制作用已经显现,商品房价格不跌反涨仅仅是楼市资金转向刺激商业地产而产生的市场假象。
由此可得出结论:
热销楼盘分析
商业项目的热销一方面预示了房地产一级市场在未来项目开发上的方向转变,另一方面也表明在政策调控的引导之下,房地产市场投资资金开始转往合理方向。
与10月份相比,本月锡城热销楼盘的总体成交情况变化并不明显。但是在10月份位列排行榜前十的楼盘中,有超过90%的面积为住宅项目销售所得,而本月则有超过6万方的面积是由商业项目所贡献。
滨湖区本月共计成交商品房925套,环比减少460套,,,%;从周成交量、价走势上来看,滨湖区本月成交量下降主要是由于月初成交过于低迷,月末虽有回升,但是已