文档介绍：第6章房地产开发项目风险与不确定性分析
第6章房地产开发项目风险与不确定性分析
13>.熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析;
,房地产开发的风险识别,风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法,房地产开发项目的投资组合策略,房地产开发的风险防范措施。
本章学习要求
房地产风险概述
房地产开发投资规模大、周期长,环节多,受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性,是一项高收益、高风险并存的经济活动,要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况,应用科学的分析方法和手段,正确做出决策。
引言
(1)风险的定义
引起风险的风险因素
风险因素发生的可能性
风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度
(2)房地产开发风险的定义
房地产开发过程中出现的
可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性
风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失。
房地产开发风险识别
房地产开发项目风险的规律性特征
(1)房地产开发全过程的风险认识
投资决策阶段
前期工作阶段
工程建设阶段
租售与物业管理阶段
(2)房地产开发风险因素结构框图
系统风险
非系统风险
房地产开发项目风险的规律性特征:一般来说,土地投资受到的影响因素比较多,包括各种经济的和非经济的因素,不确定性比较强,风险大。在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中,它们之间的风险呈现一种递增趋势,即住宅房地产的风险比较,工业厂房、写字楼商业用房和之间的风险依次比前面的房地产风险高。其风险从高到低的次序为:商业、办公、工作、住宅等房地产。
房地产开发项目不确定性分析
盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下,通过盈亏平衡点(Break Even Point,简称BEP)分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点,即在这一点,销售(经营)收入等于总成本费用,正好盈亏平衡,用以考察项目对产出品变化的适应能力和抗风险能力。一般而言,盈亏平衡点越低,项目盈利的可能性就越大,对不确定性因素变化带来的风险的承受能力就越强。
敏感性分析
(1)敏感性分析的含义
(2)敏感性分析的方法
单因素敏感分析
多因素敏感分析
“三项预测值”敏感性分析
(3)房地产开发项目敏感性分析的步骤
确定不确定性因素
确定不确定行因素可能的变动范围
确定用于敏感性分析的经济评价指标
计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值,并计算相应评价指标变动的临界点。
房地产开发项目风险分析
联系:由于人们对未来事物认识的局限性,可获信息的有限性以及未来事物本身的不确定性,使得投资建设项目的实施结果可能偏离预期目标,这就形成了投资建设项目预期目标的不确定性,从而使项目可能得到高于或低于预期的效益,甚至遭受一定的损失,导致投资建设项目“有风险”。
通过对拟建项目具有较大影