文档介绍：第三章__房地产估价程序
第3章房地产
估价原则与程序
本章要求
1、了解房地产估价的几种主要方法
2、熟悉房地产估价的基本程序
3、掌握房地产估价原则的含义和内容
第1节、房地产估价的原则
房地产估价总要求
供求原则
收益递增递减原则
均衡原则
适合原则
替代原则
房地产估价技术准则
独立、客观、公正
公平原则
合法原则
最高最佳使用原则
估价时点原则
房地产估价行为准则
替代原则
替代原则
当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时,其价格将在市场机制的作用下趋于一致。
替代原理在房地产市场中的特殊性表现为:房地产商品的替代关系具有不完全性;房地产市场必须处于同一供需圈。
获得最高性价比
避免“情人眼里出西施”
33>. 房地产估价的技术原则
房地产估价的行为原则
1、公平原则
体现公平的原则,要求估价人员:
1、换位思考
2、站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值
3、具有良好的职业道德
2、合法原则
合法原则
(1)、产权合法
(2)、合法使用
(3)、合法处分
房地产估价的行为原则
3、最高最佳使用原则
最高最佳使用
最高最佳使用原则也称为最有效使用原则,是指在合法的前提下,以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。
内容:(1) 最佳用途(2)最佳规模(3)最佳集约度
应用:筛选最高最佳使用原则
(1) 法律上许可(2)技术上可能
(3)经济上可行(4) 价值最大化
房地产估价的行为原则
4、估价时点原则
估价时点原则
同一宗房地产在不同的时点,往往会有不同的价格。
必须依据估价目的来确定
在估价时,是采用法律、法规、政策包括税收政策的颁布、更改、实施日期之前还是之后的,就应该根据估价时点来确定。
房地产估价的行为原则
4、估价时点原则
估价时点原则
未来
未来
未来
(预测性估价)
未来
现在
现在
过去
现在
过去
过去
过去
(回顾性估价)
估价对象房地产市场状况
估价对象状况
估价时点
多出现在房地产损害赔偿案件中,根据过去的状况和现在状况的对比
估价中最常见、最大量的的,包括在建工程的估价
评估房地产的预售或预购价格
第2节、房地产估价的原则
多出现在房地产纠纷案件中,复核估价
多出现于房地产市场预测,为投资分析提供依据
获
取
估
价
业
务
方
式
第一类,被动接受
第二类,主动争取
签订估价委托合同
禁止垄断、低收费、回扣、诋毁、与委托者串通
第2节、房地产估价程序与方法
1、估价程序
房地产估价的程序
房是指房地产