文档介绍：房地产企业全程税收风险防范及纳税筹划
房地产企业全程税收
风险防范及纳税筹划
孙炜青岛大学经济学院副教授
设立房地产公司
一、《公司法》的有关规定
1、公司作为企业法人应具备的条件
1) 依法成立;
8>2) 有必要的财产或经费;
3)有自己的名称、章程、组织机构和
场所;
4)能独立承担民事责任。
设立房地产公司
2、公司设立采取准则主义(有限责任)
1)股东符合法定人数;
2)股东出资达到法定资本最低限
额;
3)股东共同制定公司章程;
4)有公司名称,建立符合有限责任
公司要求的组织机构;
5)有公司住所。
设立房地产公司
3、法人代表选择确定:13条,公司法定代表人由董事长、执行董事或经理担任,并依法登记;
4、股东税务责任:20条,公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任;
5、不得抽逃出资:刑法159条,公司成立后,股东不得抽逃出资,否则处五年以下有期徒刑或拘役。
6、一人有限责任公司:58--64条
设立房地产公司
二、《城市房地产管理法》有关规定
1、29条,五个条件及需要到地方政府规定部门备案
1)有自己的名称和组织机构;
2)有固定的经营场所;
3)有符合国务院规定的注册资本:
4)有足够的专业技术人员:
5)其他
6)符合公司法有关规定。 2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定:30条
设立房地产公司
三、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定
1、5条:1)100万元以上的注册资本;2)4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
2、8条:领取营业执照30日内到主管部门备案。
设立房地产公司
四、《房地产开发企业资质管理规定》的有
关规定
1、资质申请
2、资质等级标准
3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。
4、暂定资质的管理,暂定资质条件不得低于四级资质企业条件,有效期1年,主管部门可视情况延长到2年,但1年内无开发项目的,不得延长。
设立房地产公司
五、有关税收规定及纳税筹划
1、股东出资方式不同的税负分析
1)货币出资
2)货物出资
3)无形资产出资
4)土地使用权和不动产出资
5)以发行权益性证券出资
6)以投资权出资
7)以债权出资
设立房地产公司
2、法人股东和个人股东税负差异
3、内资和外资公司税负差异
4、分公司和子公司税负差异
5、本环节涉及的主要税种
前期立项
先招拍挂取得土地
在大控规前提下,提出项目建议书
对项目进行可行性研究
建设项目用地预审(规划局等部门)
预审通过后,到土地部门签土地出让合同
项目审批
设立项目资本金:开发经营管理条例第13条规定:资本金占项目总投资的比例不得低于20%(银行贷款自筹资金30%)
前期立项
前期立项涉及税种分析:项目可行性分析
取得土地使用权
一、土地储备制度-----一级开发
1、有偿使用,招标、拍卖《关于加强国有土地资产管理的通知》
2、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》
3、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》
取得土地使用权
二、土地使用权的取得方式
1、取得出让土地使用权
2、取得转让土地使用权:
《城市房地产管理法》38条,转让条件:
1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用证书;
2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业或其他建设用地条件。
3、取得出租土地使用权
取得土地使用权
三、取得土地使用权环节涉及税种分析
1、印花税:产权转移书据
2、契税:
3、土地使用税:
4、承诺负担对方税收的问题
取得土地使用权
四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划
1、出让招拍挂方式
2、购买转让土地使用权方式
3、购买股权方式:股权转让书据01>.1%
4、合并公司方式
5、分立公司方式
6、租赁方式
取得土地使用权
五、拆迁方式取得土地使用权
1、法规《城市房屋拆迁管理条例》
2、拆迁补偿安置协议
3、拆迁补偿方式:货币补偿和房屋产权调换
4、拆迁当事人涉及的税收(法人和自然人)
1)货币补偿
2)房屋产权调换
取得土地使用权
例:某房地产企业就地安置拆迁户5000平米,市场售价8000元,土地成本2亿元,建筑施工等其他开发成本8000万元,总可售面积8万平米。
拆迁补偿费支出:500