文档介绍：房地产开发企业税收筹划
李记有简介
李记有:硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师,国家会计学院客座教授,中国税收筹划网CEO、北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长、《企业纳税管理工具箱软件》研发人、全国知名税收筹划实战运作专家,曾为全国数十家企业担任高级税务顾问,设计最优纳税方案。
著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说,并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾,并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。
筹划魔方:在变化中寻找筹划空间
——房地产开发企业经营过程中的税收决策
主讲人:李记有
引言
房地产是世界最大的一项产业,约占全球各国GDP总和的15%。从2003年开始,全球投资资本,包括个体投资者的投资热情,正在加速流入中国的房地产市场,而中国的地产行业和地产商正如雨后春笋般发展起来,随着中国经济的蓬勃发展,中国的房地产行业遇到了良好的发展机遇,同时也面临空前的竞争。
从案例看房地产开发企业税收筹划的价值和作用
两个关键点改变,
某房地产开发企业节税上亿元!
案例一:
案例二:
十分钟谈话,
谈出300万元税款节省!
重新调整纳税流程,
变出税收优惠
案例三:
案例四:
两种租赁行为,租金一样,
为什么纳税额差异很大?
三个基本结论:
结论一:税收筹划可以给企业带来巨大的价值
结论二:税收筹划是企业在税收上的合法安排
结论三:税收筹划是在企业主动变化中实现的
一、房地产开发企业为什么要做税收筹划
税收筹划也叫纳税筹划,是指在符合立法精神的前提下,纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定,借助一定的方法和实现技术,通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排,实现的税款节省。
(一)什么是税收筹划?
一种节省税款的方式
具有合法性
一种精心的纳税安排
非财务属性
请注意它的本质特征!
(二)税收筹划的特征
(三)税收筹划与避税
避税
利用税法漏洞
国家采取反避税
税收筹划
研究税法合理利用
国家保护支持
避税,是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷,在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神,但不违法,国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神,受国家保护和支持。
税收筹划与避税是两码事儿
(四)房地产开发企业做税收筹划的必要性
1、开发周期长,涉税复杂。
2、交易金额大,涉税金额大。
3、是税务机关监管重点,涉税风险大。
4、如果筹划成功,带来价值大。
5、涉及个风险点、节税点,筹划空间大。
二、税收筹划的基本原理

(一)揭示税收筹划的内在规律
离不开纳税成本的的分类研究
企业纳税成本
税款成本
办税成本
风险成本
1、税款成本及其可控性分析
税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征,该成本是固定成本。因此,很多企业也认为该成本是不可变的。
2、企业办税成本解析
办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出。
3、纳税风险成本及其类型
在企业运行过程中,纳税风险包括两种类型,一是企业多交税款的风险,二是企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。
(二)税收筹划内在规律——“两大学说”介绍
1、变量引进学说
所谓变量,就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进,就是纳税人采取合法的相应措施或办法,引进部分原来没有或改变原有的数值,从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化,达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。
1、纳税人的注册地点
2、纳税人的性质或组织形式
3、纳税人选择的行业
4、企业资产、设备是否是国产产品
5、企业选用什样的从业人员
2、因素分析学说
因素,就是构成事物本质的成分,或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析,就是对那些影响税额的条件(因素)进行分析,并通过一些税收安排后加以利用,从而达到节税的目的。
1、特定税收政策因素
2、税收优惠政策因素
3、税制要素
4、计算公式中的内嵌因素
5、组织形式因素
变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的,变量引进中的变量也属于因素分析中的因素,特别是在实际的操作中,两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时,要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入