文档介绍：佛山保利罗兰香谷项目定位策略沟通案
定位策略沟通案
保利3>.罗兰香谷项目
佛山经纬房产谘询有限公司
KINGSWICK (FOSHAN) PROPERTY CONSULTANTS LTD.
保利系列产品《》落户于佛山南海里水,该地块拥有着一个相当优雅的自然环境和广佛的地域情结,而对于一个系列产品的定位,我们将如何沿用产品的精华及如何升华,然后又如何结合自身的特点进行优化,以下是我们的思路?
市场将会给予我们定位的范畴
客户与产品将会给予我们定位的层次
“它山之石可以攻玉”我们将优化并呈现市场
发现区域价值探索市场前景
广州
广佛都市圈
项目
佛山
地块位于广佛交界,受同城影响,接受两市辐射
项目区位-广佛交界,接受两市辐射
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项目区位-地处交临偏离中心、坐位尴尬
本案
地理位置:
南海里水镇南部展旗岗风景区,靠近大沥-黄岐北部,离两镇中心区均有一定距离
心理位置:
对于里水人,远离镇中心,有点偏远;对于大沥人,地处里水,偏远
虽在两镇交界,可辐射两镇,但存在较大的心理距离,本项目区位尴尬,处于“班芙”一期烂尾之更深入处
班芙前期开发区域
本案
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项目区位-周边缺乏城区居住生活氛围
本案
地块周边道路:
佛山一环、广佛高速、盐南公路
地块周边环境:
周边有很多条自然村落,并有小型工业区零星分布周边,西侧为山体
路网较为发达、自然村、小工业区包围的绿地,周边生活配套、氛围欠缺
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项目交通-交通便捷、通达性强
本案
路网状况:
佛山一环盐南路出口位于本案东侧约500米,佛山一环,快速链接佛山各区;
盐南路连接里水镇中心,15分钟车程可达;
广佛高速沙涌出口,位于本案1公里处,可快速链接广州白云、荔湾区
佛山一环盐南路出口
环线与高速出口连接本案地块,通达性强,偏远感可以突破
广佛高速沙涌出口
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项目属性-拥自然资源、览葱葱山林
本案
班芙前期开发区域
北面:前期烂尾项目
南面:山体、农田
西面:山体
南面:草地
地块位于与班芙项目核心区域,四周均为绿地、无高层建筑物,环境较佳,拥有较佳的自然环境资源
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区位:广佛交界,受广佛辐射;里水-大沥交界,地理位置尴尬
交通:佛山一环、高速连接通达性强,心理距离需要突破
周边:自然村、小型工业区位置,居住氛围欠缺
配套:周边生活配套不完善
地块:周边绿地围绕,自然环境资源丰富,可塑性极强
地处广佛共融、拥自然环境基础
1、“东翼”:更新范围包括桂城街道、里水镇以及大沥镇虹岭路以东区域
2、“中枢”:更新范围包括狮山镇、罗村街道、大沥镇虹岭路以西区域、丹灶镇南海工业园
3、“西翼”:更新范围包括九江镇、西樵镇以及丹灶镇除南海工业园以外区域
“东翼”片区
“中枢”片区
“西翼”片区
东翼:现代金融、商贸功能区,包括桂城、里水、大沥东部
以“泛千灯湖”概念拓宽广东金融高新区范围,辐射佛山一环东线都市型产业带、广佛国际商贸城、里水金融后台服务配套区,形成“一区多园”格局,打造“广佛金谷”
南海城市定位-“中枢两翼,核心带动”
里水城市定位
定位一:佛山前庭,广州后院
定位二:南海东北部中心城镇
里水镇位于南海区东北部,北接广州花都区,东与广州市相连,因此里水镇具有“佛山前庭,广州后院”和“南海东北部中心城镇”之称
里水镇具有建设用地45平方公里,容纳居住人口32-38万人的规模
里水空间布局
西扩北进:向西拓展里水、和顺的产业,与官窑、松岗加强沟通联系
南北相融:在加强里水镇南北经济建设的同时,加强北与花都,南与大沥的经济建设
开发新中心城区:和顺并入里水镇后,镇中心设在原里水镇中心,组建成一个新中心城区,突出中心城区作用,提高里水镇的城镇竞争力
发展生态产业,建设广佛休闲新城:作为南海东部地区生态廊道和都市农业区的特色功能的主要镇街,已经成为南海东部地区的一张“生态王牌”
本项
本项虽居于里水中心城区近郊位置,但与里水和大沥紧密相连
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成交面积逐年递升,09年和10年成交量大增,发展趋势向上扬;
成交价格经历08年低谷后反弹上扬,但未到历史高位。里水的后续供应量加大,品牌开发项目增多,在楼市稳定情况下,价格会继续上扬。
里水房地产宏观分析
面积单位:万㎡
价格单位:元/㎡
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里水市场长期缺乏供应:故09年9-10月,2010年4月等供应的高峰,均引发市场较快的消化,至今年年中,里水剩余货量不足5万㎡说明市场需求因无供应受到长期积压,新增货量的上市往往能被快速消化
里水房地产宏观分析
南海里水,将致力建设广佛休闲新城
广佛的同城与自身环境资源,为里水的发展提供了前提条件,同时