文档介绍：合富辉煌-合肥旭辉房地产项目前期策划报告
旭辉项目初步交流
20081>.
三个课题
1、如何认识合肥房地产市场发展趋势?
2、如何解析政务区市场板块?
3、如何理解项目本体?
合肥房产大势
■宏观经济
■房地产发展
■宏观政策
■市场竞争变化
■城市地位提升——处在东部与西部重要的联结线上,是东部产业和资本向西部转移的重要联系通道
区域性交通枢纽日趋完善
城市地位迅速提升
与长三角各城市联系密切
产业和资本加速向西部转移
推动合肥经济快速发展
合肥成为全国性城市
房产大势
房产大势
■合肥在华东及周边区域的经济位置
即期消费较稳定,居民收入水平快速提升,具有较强的消费潜力。
经济总量处于中下游水平,但处于高速增长阶段,为房地产发展提供良好的基础。
■作为省会城市,第二产业是合肥市的主导产业,并且产业结构不断优化
合肥产业结构是“二、三、一”型,此种产业结构的稳定性逐年加强;
“二、三、一”的产业结构表明了合肥工业、制造业发达,第三产业发展空间大;
与其他城市相比,合肥第二产业较发达,与东部城市具有较强的相似性。
数据来源:合肥各年统计公报
数据来源:各地统计公报
房产大势
■合肥市民间资本不充裕,投资性消费不活跃
合肥市城乡居民储蓄存款余额中部、东部(上海除外)城市相比处于较低水平,居民对住房等大件商品的消费能力有限;
合肥恩格尔系数连续三年上升,居民对消费品价格十分敏感。
数据来源:合肥各年统计公报
数据来源:各地统计公报
房产大势
合肥房产大势
■宏观经济
■房地产发展
■宏观政策
■市场竞争变化
■全国性资本市场已经形成
万科、绿地、恒大、绿城、华润、鑫苑、上海城开、元一、旭辉、金辉、发能……等国内一线开发企业在肥同城竞技,在改变合肥房地产市场格局、提升市民居住品位的同时,也推动了房地产经济的快速繁荣,房地产投资性消费增幅逐年提高。
合肥已成为国内各大地产企业城市链扩张中的重要一环。
%
㎡
商品房销售面积
%
㎡
住宅销售面积
同比增长
数值
指标
07年房地产销售市场持续火暴,
商品房及住宅销售面积增幅上升
房产大势
近年住宅成交价格呈现快速增长的走势,2002年-2004年增幅迅猛;
2005年和2006年,受新政(国八条)影响,增幅迅速回落;
07年合肥楼市回暖,价格较06年出现较大增幅。
与周边城市相比,合肥住宅价格偏低。
■住宅价格平稳微升,07年最后一季度出现阶段性飙升
数据来源:合肥各年统计公报
合肥市房管局
中国住宅产业信息网
房产大势
合肥房产大势
■宏观经济
■房地产发展
■宏观政策
■市场竞争变化
■宏观政策调控转向
房产大势
07年以前,政府对房地产市场的调控,土地政策、利率政策、税收政策均已使用,从国六条开始增加保障性住房供给的政策,说明宏观调控已不再以调控资产价格为主导,但调控重点主要针对市场供应;
07年以来,除了坚持保障性住房供给外,开始从市场需求入手,抑制投资性消费;
08年,政府极有可能采取开征物业税,或者继续提高房
贷利率等手段来调控市场。但是,政府的一系列政策的
出台,其目的并不是打压,而是为了保证房地产市场能
够长期、稳定发展。
2003年警惕
2004年土地
2005年金融
2006年供应结构
2007年利率
“121”文件——拉响宏观调控警报,政府对房地产的态度由支持转为警惕
“831大限”提高拿地“门槛”,调控开始
房贷优惠政策取消:调控涉及消费层面
房地产税改革深入:调控触及交易环节
国八条出台:调控上升到政治高度
国六条——新一轮调控大幕开启
国六条细则——新建小区90m2以下住宅占70%
开征土地增值税——加大对土地市场的监管
二套房首付提高、利率提高
——增加中小户型供应
——调控力度进一步加大
——土地环节抑制房地产过热
——调控方向转向市场需求
■政策环境越来越严厉,调控方向从供应转向消费
房产大势
4万平方米
——
廉租房
250万平方米
——
危旧房改造
254万平方米
政策性住房,包括:
2100万平方米
套型建面积<90M2住房
2746万平方米
住宅类商品房
3000万平方米
各类住房
面积
套数
十一五合肥住房规划
按照“十一五”计划,合肥市住房建设规划正式启动,从07年起,全市每年新增供应商品住宅550万M2,%是90M2以下的小套住宅。
■合肥住宅规划,增加中小户型及保障性住房供应
在20