文档介绍：合富辉煌-中泰银联衡阳项目发展-房地产策划
中泰银联衡阳项目
发展策划报告
20060928
谨呈:中泰国际集团&银联集团
(精简版)
致谢:中泰国际集团&银联集团
感谢贵司对我司的信任,于2006年8月中委托我们就衡阳项目做项目发展策划工作。
同时感谢,本项目工作组在市场调研过程中得到了贵司具体的协助与参与,调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。
经过我司对衡阳市场的深入调研和分析,项目资源条件的深入挖掘,并结合企业资源与战略考虑,报告中确立了具有领先性的发展策略,并明确了可操作性的规划设计指引。
此份最终正式稿,是本项目组核心研究成果暨中期汇报后,与贵司充分探讨,坦诚交换意见后最终修订的策划成果。
合富辉煌中泰衡阳项目组专案团队:
项目总统筹:黎振伟先生肖鹏先生杨莹小姐
项目经理: 易南郁小姐
项目副经理:唐国华先生
项目组成员:杨涛先生罗洪源先生叶展图先生
黎浩昕先生陈文冬先生
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
锁定部分市场的集中分析
假设和量化
项目周边及地块勘察
衡阳市宏观经济情况
衡阳城市发展现状
衡阳城市总体规划
衡阳市房地产市场状况
政府官员
政府部门:规划局、国土局、房地产管理局、统计局、市府服务中心、开发区招商局等
地块解析和界定
宏观经济背景分析
各区域房地产供求情况分析
消费者支付能力分析
消费者投资趋势分析
250份目标消费者问卷调查
各区域住宅市场情况
地产专业人士5位
房产销售主管2位
目标消费者深度访谈20位(生意人、政府中高层公务员)
调查重点楼盘30个
目标市场的竞争性供给分析
终端消费者价值取向和置业倾向的分析
项目整体实现的机会点分析
案例借鉴
地块价值分析的结果
经济效益分析
最优容积率与物业配比
定价的市场支撑条件
发展战略与定位
合富专家
我们的一切研究必须以现实条件为基础,以共同目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
现状条件是我们一切思考底出发点。
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
资金回笼,降低开发风险
衡阳房地产市场发展不成熟,市场承受有限,市区大盘
中泰国际集团在衡阳开发的首个住宅项目
高地价:60万/亩;高容积率, r=
项目限制条件
品质塑造项目品牌
尽可能情况下,实现项目价值最大化
项目开发目标
内容
事项
城市及经济背景
——雁城
简介:位居湘南中心,地处五岳独秀的南岳衡山之南,是湖南省第二大城市,因“北雁南飞,至此歇翅停回”又名雁城
城市性质:“湘南地区城市中心,省级历史文化名城”。
宏观经济向好,为房地产开发提供较好的经济环境
湖南省主要城市2005年GDP一览表(单位:亿元)
数据来源:衡阳统计年鉴2005
数据来源:湖南主要城市统计公报2005
01-05年GDP变化一览表(单位:亿元)
衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列
2004年衡阳GDP增长迅猛,主要受当时煤价迅涨所致(属于衡阳的耒阳是煤矿产区,带动整个衡阳经济增长)
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GDP增长率
GDP
城市
长沙
株洲
湘潭
岳阳
衡阳
常德
城市建设力度相对湖南其它同类城市小,但投入逐年不断加大,促进衡阳房地产的发展
数据来源:衡阳统计年鉴2005
数据来源:湖南主要城市统计公报2005
00-05年固定资产投资变化一览表(单位:亿元)
固定资产投资水平偏低,增长相对较慢,城市建设力度较弱
固定资产投资稳步增长,占GDP的比例不断提升,城市建设投入力度加大,对房地产开发有利
固定资产投资
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岳阳
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株洲
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湘潭
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长沙
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衡阳
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常德
固定资产投资/GDP
同比增长
城市
05年湖南省主要城市固定资产投资一览表(单位:亿元)
房地产发展已跨入快速发展期,未来发展前景广阔
数据来源:衡阳统计年鉴2005
01-05年市人均GDP变化一览表(单位:美元)
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000U