文档介绍：合肥市建设广场项目整体定位物业发展建议
建设广场项目整体定位物业发展建议
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项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
锁定部分市场的集中分析
假设和量化
项目周边及地块勘察
合肥市宏观经济情况
合肥城市发展现状
合肥城市总体规划
合肥市房地产市场状况
4位政府官员
具体分属机构:
市规划局、统计局、房地产开发局、国土局
地块解析和界定
宏观经济背景分析
各类型物业供求情况分析
消费者消费分析
30份目标消费者问卷调查
各区域住宅市场情况
地产专业人士5位
房产销售主管6位
目标消费者深度访谈20位
调查各区域重点楼盘20个
目标市场的竞争性供给分析
终端消费者价值取向和置业倾向的分析
项目整体实现的机会点分析
案例借鉴
地块价值分析的结果
经济效益分析
物业类型组合判断
市场预测分析
物业发展定位
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一、项目解析与问题界定
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合肥位于安徽省中部,市区包含四个行政区;环城路以内为老城区,涵盖包河区及庐阳区部分区域
合肥位于安徽省中部,地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部,312国道与206国道在此交汇,方便了合肥与沪宁杭及长江流域各城市的沟通交流;
合肥市区改制后由庐阳区、瑶海区、蜀山区及包河区构成,本项目从行政区划来看属于包河区;
合肥市环城河以内为老城区,其大部分在庐阳区的行政区划中,小部分土地属于包河区。
312国道
206国道
206国道
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项目所在地块接壤于环城路老城区南部,位于桐城路与芜湖路的交界处,行政区划属于包河区
本地块位于合肥市环城路老城区南部,桐城路与芜糊路的交接处;
虽然本区域行政上属于包河区,但是在合肥市民传统心目中依然属于老城区。
芜湖路
桐城路
老城区
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项目对外交通网络发达,交通便捷,能充分享受到老城区的成熟配套
通过与美菱大道、屯溪路、金寨路这三条城市大动脉连接,本项目与老城区与新城区交通沟通良好,享有区域性良好配套;
美菱大道以商业为主,向北延伸到合肥市的商业步行区;桐城路沿街商铺业态以日用品、百货为主。在本项目所在段有大菜市场。
屯溪路
长江中路
金寨路
蒙城路
寿春路
美菱路
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项目沿芜湖路方向向西拓展,政府机构云集:向东到美菱大道,商业比较繁华,但是商业氛围开始衰退
“芜湖路沿路政府机构云集,离闹市区仅数步之隔,闹中取静,是办公居家的良好地方”——物资局处长
“但是,大钟楼商业圈在合肥市开始衰落,每天除了上下班时间去芜糊路大钟楼附近,平时已经很少去了。大钟楼附近对我们而言是形式大于实际了。”——大学教师
“大钟楼区域在合肥市开具有地标意义;但是近年来大钟楼区域在合肥市民心目中地位开始下降,就我而言自从不去大钟楼下的电信局交电话费,我已很少去了。
和平国际对面的的一个酒店也在最近几年倒闭了。”——医生
地块
气象局
中国税务
疾病控制中心
开发银行
统计局
安徽电力
和平国际酒店
省粮食交易局
省建工集团
项目所在区域附近政府机构比较集中,具有闹中取静的特征;
大钟楼属于合肥市的地标建筑。但大钟楼区域已逐渐进入城市发展的衰退期,对合肥市人口消费吸引力开始下降。
芜湖路对合肥而言形式大于实际。
光大银行
保险公司
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本项目所在区域的大钟楼、银湖公园赋予了丰富的城市人文和景观资源
大钟楼为合肥的城市象征;
芜湖路为合肥少有现存的梧桐植栽的景观大道;
银湖公园为合肥市民理想的休闲场所。
安徽电力
和平国际
招行、粮食市场
芜湖路
桐城路
银湖公园
美菱大道
大钟楼
环城路
环城河
桐城路
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虽然本地块与城市交通系统对接良好,但其内部道路交通情况一般,沿路商业档次较低
芜湖路、桐城路道路交通情况一般,预计今年将对芜湖路进行道路拓宽改造;
芜湖路、桐城路沿线商业档次较低:芜湖路以五金、百货零售小商铺为主,桐城南路集中合肥娱乐场所区域形象不佳。
桐城路
芜湖路
N
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项目四至以破旧建筑及临时建筑为主,形象较差
建委医院
省三建
地块现状
桐城路
芜湖路
地块现状:建委宾馆、厂房、多层住宅;
地块四至:东临省三建公司,南临省建委医院,西临桐城路菜市场及拆迁难度较大的,用于下岗工人再就业的临时商铺建筑,北临芜湖路沿街商铺。
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在新一轮的规划修编中,本项目所在区域并未有被明确定义,区域发展给项目带来的重大机会的可能性比较小
在现有城市基础上,城市用地主要向西南方向发展,适当向东发展,有限制地向北方向发展。
A区——老城区
B区——黄山路学府区
C区——新站开发区
D区——