文档介绍：华强北商业区发展定位与规划
华强北商业区发展定位与规划
华强北商业街管理委员会办公室综合开发研究院(中国·深圳)
主要内容
一、华强北商业区发展阶段的判断
二、华强北商业区商业发展特点
三、华强北商业中心存在的主要问题
四、华强北商业区的定位
五、华强北商业区的发展目标
六、华强北商业区改造与发展的策略及重点项目
七、促进华强北商业中心可持续发展的政策建议
华强北商业区发展阶段的判断
1、市场形成阶段:上世纪90年代初至90年代中期
赛格集团率先将厂房改建成电子专业市场,万佳等商家进入,标志着华强北商业区从工业区转形为综合性商业区。这一阶段,市场因素起着主要作用,凭着敏锐的市场感觉并承担着市场培育成本的商家而言,政府对华强北商业区功能转变采取的扶持性政策,使商家从土地用途向商业功能转变过程中获得了利润空间,极大促进了华强北商业区的形成。
2、市场发展阶段:上世纪90年代后期至本世纪初
1998年进行了一期改造,2002年成立了华强北管委会, 市级商业中心地位确立。这一阶段,政府通过改造商业环境,引导市场发展,规范经营秩序,强化治安管理等,提升了商业品质,扩大了华强北商业区的经营规模、市场辐射力、社会影响力。
华强北商业区发展阶段的判断
3、市场调整阶段:2004年至今
曼哈、铜锣湾等百货零售类纷纷转向电子产品的经营,市场步入了自发的调整阶段。与此同时,规划滞后,政府划拔用地届期满而政策不明,道路交通拥堵,商家用地手续不完备等成为制约华强北商业区进一步发展壮大的因素。
初期政府对华强北工业用地转换成商业用地而采取的默认与扶持的态度,对华强北商业区的形成起到积极的作用,现阶段,则应通过制度规范为华强北创造持续健康发展的空间。要通过土地变更用途补交地价等政策来规范华强北商业区的市场准入标准,维护公平公正的市场竞争。同时,市场进入门槛的提升,也有助于华强北商业区整体形象和价值的提升。
华强北商业区商业发展特点
数据来源:结合各城市统计年鉴推算2005年数据。
截止2005年底,深圳市共有商业网点173>.3万个,,,仅次于上海平均水平;(此处商业网点指零售、餐饮和娱乐网点,不含批发网点)
深圳市商业网点平均每平方米年营业额9080元/年,位居各城市之首。
单位:平方米/店
,商业总面积387万平方米;
福田和罗湖两区商业网点的数量占全市商业网点总数的比重均低于其面积比重,两区商业网点的平均营业面积较全市平均水平高,福田区商业网点的规模化程度最高。
华强北商业区商业发展特点
除盐田区情况较为特殊外,各区商业网点营业效率与人口密度、人均社会消费品零售总额存在正相关关系,福田区商业网点效率在全市处于较高水平。
华强北商业区商业发展特点
华强北商业区位于福田区,东起上步中路,西到华富路,北起红荔路,南到深南路,。
华强北商业区商业发展特点
华强北地位
华强北商业区是深圳目前最具活力和影响力的商业区,是深圳商业形象的代表。
营业规模
是目前深圳营业额最大的商业区。2005年商业总营业额370亿元,其中批发营业额210亿元。
客流量
节假日华强北商业区的人流量达70万人,平时50万人。
华强北商业区商业发展特点
商业和服务业网点
根据最新商业网点普查数据,截止2006年8月,华强北商业和服务业网点总数1444个,,
商业网点
商业网点总数1143个(指零售、餐饮和批发网点),经营面积86万平方米,是深圳市目前经营面积最大的商业区,,仅次于中心区。
华强北商业区商业发展特点
华强北已逐步具备深圳市商业核心地位
从深圳市综合地价图分析看,华强北和东门均位于深圳市一级地价区域,即深圳市中心区域。
根据《深圳市房屋租赁指导租金》,华强北平均租金水平为410元/平方米·月,华强北、东门与周边商业区租金落差较大,华强北与东门是深圳市商业的核心区域。
2006年深圳市综合地价图
华强北商业区商业发展特点
华强北商业网点租金水平
与东门商业区相比较,华强北商业区租金增幅更为迅猛
根据《深圳市房屋租赁指导租金》,华强北平均租金水平为410元/平方米·月,低于东门平均租金水平;但从租金的增长趋势上看,华强北租金在过去两年中平均增幅为14%,高于同期东门的增长幅度,而东门租金增长幅度开始减小,平均增长率为9%。
华强北商业地位有望在不远