文档介绍：河南郑州鑫苑中央华府项目营销执行策划方案
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问题及目标界定
项目诠释
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项目客户思考
项目营销部署
阶段营销执行
市场环境及竞争
方案重点回顾
目录
PART 1 项目诠释
聚焦华府
项目属性
>>聚焦中央华府
河南鑫苑不可多得的中心资源型地块
2010年,全郑州最令人期待的豪宅精品
鑫苑品牌战略升级的重要部署
万千宠爱于一身,纵然是阅历无数的鑫苑,也要小心翼翼书写的
城市传奇……
价值属性
地段:4条路、3座公园、N个卖场;
配套:顶级教育配套及人文资源。
稀缺:城中央闹中取静稀缺洋房
品牌:鑫苑品质,十三年沉淀后的
完美巨作
13万㎡
建筑面积
2168套(290套洋房+1878公寓)
总户数
16栋(2栋公寓)
楼栋数
21>.99
容积率
占地面积
——中央资源豪宅区· 鑫苑13万㎡稀缺人文尊邸
项目概况显而易见项目的特点十分清楚
对项目的诠释也很明了
所以我们的思路是:用最直接的方式来推进
1、新政下项目面临的问题是什么
2、我们要达到什么目标
3、我们将在什么样的环境下完成目标
4、我们如何需找最需要且具购买力的客户
5、用什么样的方式完成目标
PART 2 问题及目标界定
项目面临问题
项目目标
新政矛头
直指投资及
改善型产品
客户稀薄
项目可能将面临的问题
包价格,项目
成本高企,但
是价格突破将
面临极大市场
风险
集中释放,市
场趋观望,竞
争却不断升级
如何精准找到项目最
需要且具购买能力
的客户群?
如何把最优势资源打
造成最有价值的产品
力,实现价格突围?
确定有效的营销推广
方式,在竞争中脱
颖而出?
如果在09年市场下运作,如此规格的土地一切问题都不是问题,常规的营销手段足矣,然而在新政之下,项目将面临着什么困惑?
我们要达到的目标是
突破价格
快速消化
刷新品牌
利润
周期
品牌
【利润】
我们的价格
目标?
高售价是利润的保证,我们要做的的是通过营销和推广的双管齐下,实现利润最大化。
郑州高端楼盘3、4月份成交数据
23
3266
135套
24578
7600元
95套
15230
7100元
蓝堡湾
,,预计7600元/㎡
天骄华庭
335套
20755
7000元
嘉辰时代
套数
面积
均价
套数
面积
均价
楼盘
年底开盘,价格11000元/㎡起
银河丹堤
预计10月底开盘,洋房约13000,叠拼预计22000
联盟七期
低密
度豪
宅
高端
高层
项目
7850元/㎡
7300元/㎡
均价
14套
2310
9200元
13套
2025
8600元
广汇PAMA
73套
8>3680
6462元
133套
7685
6400元
圣菲城
93套
6560
9280元
172套
10749
8000元
双河湾
452套
44720
8200元
178套
17880
7250元
银基王朝
高端洋房售价在11000-14000间,随着市场转淡预计将略微下滑
小结
均价13000元/㎡(洋房部分)
景园
18
2700
13000
12500
古德佳苑
套数
面积
均价
套数
面积
均价
4月成交明细
3月成交明细
楼盘名称
7569
165
2007
9层
五房
218㎡
约8246元/㎡
9111
82
2007
3层
两房
90㎡
阿卡迪亚
8519
115
2007
3层
三房
135㎡
8333
150
2008
1层
四房
180㎡
约8250元/㎡
7600
76
2008
1层
两房
100㎡
顺驰第一大街
11173
200
2008
8层
三房
179㎡
7852
106
2007
1层
三房
135㎡
9150 元/㎡
绿地老街
9226
155
2008
4层
三房
168㎡
9020
92
2007
2层
两房
102㎡
9250 元/㎡
9560
87
2008
6层
两房
91㎡
绿城百合