文档介绍：店铺业态与商圈位置的依存关系
（一）零售业的经营形态（含模式）简称业态，主要分类如下简述：
1、百货店：（ Department Store ）
•特点：整体规划、统一管理，以业种为商品的构成并组合国内一线品牌与小
部分国际二线品牌，而以联营即扣率为主要经营模式。（如丹尼斯百货）
•边际效应面积为 30000m 2-40000 m 2 （视地区市场而定） •难点：很难组合好企业主及有经营团队的关系，又因为各省市到各地市的消 费市场落差大，经营环境又不同，连锁规模效应难体现。
2、超级市场： （ Supermarket ）
•特点：是传统市场的改良者， 主要贩卖民生必需品、 日用品（又分生鲜超市） ， 采用开架式陈列，统一出口结帐。
•边际效应面积为 800 m 2-1200 m 2 （国内又分综超、大超）
•难点：须具有雄厚的财力背景， 有一定的连锁规模， 以 40 家—50 家为损益 点（指成熟市场）
3、量贩百货店： GMS （ General Merchandise Store ） （略）名称未统一，硬体的特点是扶梯横向在入口处。
4、购物中心（ Shopping Center ） •特点：有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品划分，须具有国际 一线品牌为主力商品群，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体 的多功能商场，并以租赁为主的经营模式，又大型购物中心亦可多业态及 特色大店（Key Tenant ）,甚至事业机关相组合。（如各省地市市场而定），
并具大型停车场
难点：投资大回收慢，除企业主有主力业态为支撑及目前尚无国际一线
品牌群驻店。
5、 大卖场又称量贩店（ Hyper Mart ）
•特点：以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合，并 以超低价促销与平价销售的超市形态经营，其机制侧重中央采购及营业控 管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。 （如法国 Carrefout ）
•边际效应面积为8000 m 2-12000 m 2（依地市级别而定），单品数约 20000 个单品。
•难点：与超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。
6、仓储批发店（ Warehouse Store ）
•特点：以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员
制、超平价销售，单品数约为12000个（如荷兰MAKRO,美国SAMS ）
•边际效应面积为12000 m2-15000 m2，单品数约16000个，大型货车可抵
达的环外或郊区位置，并具超大型停车场。
•难点：具一定规模的商品采购及物流配送能力，其准入点难掌握。
7、购物镇（ Shopping Mall ）
•特点：类似SC,地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门
店云集，并多功能、多业态组合。
•边际效应面积为200000 m 2以上。
•难点：中国目前应不适宜（除上海），其企业主有其他产业支撑。（如日
本东急地铁集团）
8、专业店或品类店（ Speciality Store ）
•特点：以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大 销
售，应更具连锁规模效益。
•边际效应面积为6000 m 2-8000 m 2或 12000 m 2左右。
•难点：与大卖场业态同，并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、 维修等专业队伍支撑。
9、其他：便利店、速食店、专卖店等。
（略）附注：专卖店不同于专业店的说明。
（二）商圈位置：
何谓商圈：一般以所处位置为圆心划圆， 依所属业态及门店规模而定， 规格越小辐射越小， 业态越专， 吸纳越大。 以大型百货店为例分第一商圈 （半径 2 公里），第二商圈（半径 4 公里），第三商圈（半径 8 公里）， 边缘商圈（基本已抵达市郊） ，辐射商圈（依地市不同， 市场差距而定） 。 而商圈属性（俗称地段）其构成因素如下：
1、 以住户与户数人口设定，越密越好。
2、 以年龄层划分，依次为壮年（含儿童）、中年、青少年、老年。
3、 以职业划分，依次为行政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住 宅取的住户人口阶层（台湾反之）。
4、 以住宅档次价位划分。
5、 以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅
6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、
地下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。
7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。
三）依存关系：店铺位置与所处商圈之间的关系，有如下情况：
1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争（上海徐家汇商圈及台 湾依蝶女士百货为例）
2、以商业街与步行街而言，